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西安最新人均住房面积34.8㎡ 超北广深

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近日,地产大佬冯仑表示,我国城镇人口的人均住房都超过40㎡了,未来租房会更方便,买房价格也会稳中有降。这引发了关于住房的讨论。

具体到西安来看,据西安统计年鉴显示,截至2019年,西安城镇常住居民家庭人均现住房建筑面积34.8㎡。

西安人均住房面积34.8㎡,按三口之家计算,相当于每个家庭拥有约104.4㎡的住房,户型结构接近于一套大两室或者小三房。

 西安约三成家庭 买了商品房

近日,地产大佬冯仑在一档年终秀节目中表示,未来租房会更方便,买房价格也会稳中有降。理由是现在城镇人口大概7亿多,我国人均住房都超过40㎡了,“户均一套房,人均一间房,住得下,分得开。”他认为人口相对稳定了,房子价格也就不容易往上涨了。

以上有关房价的看法存在争议,但冯仑提到的两个数据,所言非虚。

住建部数据显示,2019年我国城镇居民人均住房建筑面积达39.8㎡;而央行公布的一份居民家庭资产负债情况调查称,四成以上城镇居民家庭拥有两套及以上住房。

数字的背后,是近年来住房环境的变迁。那么,西安的人居现状如何?

据西安统计年鉴显示,截至2019年,西安城镇常住居民家庭人均现住房建筑面积34.8㎡,也就是说,平均一户三口之家拥有约104.4㎡的房子。

按住房来源区分,81.3%属于居民自有住房(包括自建住房15.2%、购买商品房35.2%、购买房改住房17.5%、购买保障性住房3.2%、购买安置房8.9%、继承或获赠住房1.3%),租赁住房和其他分别为14.8%和3.9%。

2009年,西安城镇居民人均现住房建筑面积只有28.4㎡。十年间,西安城镇居民人均现住房建筑面积增长了6.4㎡,增幅约22.54%。

就房屋产权看,房改私房在2009年占比高达51.31%,当时有商品房的家庭仅13.96%。由此可见,居民家庭这十年买房比例明显提高。

与全国平均水平相比,西安城镇居民人均住房面积仍偏低5㎡。与陕西全省相比,西安人均住房面积亦稍低。2019年,陕西城镇居民人均住房建筑面积38.8㎡,比西安高4㎡。

有分析人士提出,以抽样调查取得的人均住房面积,不足以反映城镇家庭个体真实居住情况,也看不到贫富差距。或许中位数的测算更加接近真实。但比较遗憾的是,目前并没有权威的出处公布住房面积的中位数情况。

部分城市的人均住房面积不增反降

最近20年,国内房地产发展迅猛。

去年11月,易居研究院发布的《住房饱和度研究报告》提到,1998年房改以来,商品房逐渐代替政策类住房成为增量市场主流,我国城镇人均住房建筑面积大幅提升,2019年达39.8㎡,预计2020年将超过40㎡。

受地理、经济、人口和房价等条件影响,国内各城市人均住房面积存在差别。

上述报告对全国40个城市的城镇人均住房面积进行排名,结果显示福州最高,达51.6㎡;深圳垫底,只有21.8㎡。这份报告取自各地2018年统计年鉴。西安在2018年人均住房面积34.4㎡,在其中排名第29位。

对比2019年数据,各城市是否出现了新的变化?

2019年,福州城镇居民家庭人均住房面积51.53㎡,在已公布数据的城市里,仍是人均住房最大城市。此外,2019年还有金华、南通等地人均住房面积也超过了50㎡。

深圳城镇居民家庭人均住房面积,在2019年增加到22.6㎡,仍然是各城市中最低。

与国内大中城市相比,2019年西安城镇居民人均住房面积,超过北京(32.54㎡)、广州(34.37㎡)、青岛(31.9㎡)等地,低于济南(39㎡)、杭州(38.2㎡)、兰州(40.2㎡)等地。

就各地统计年鉴看,尽管多数城市人均住房面积保持增长,但也有部分出现“缩水”。

福州虽是人均住的最宽敞城市,但与2018年的51.6㎡相比,2019年当地城镇居民人均住房面积减少了0.1㎡。

此外,与2018年相比,徐州城镇居民人均住房面积减少了1.07㎡。北京城镇人均住房面积减少了0.54㎡。济南城镇人均住房面积则减少了7.5㎡。

统计调查一般是参照人口规模成比例的概率抽样方法,随机抽选调查户,因此历年样本或有差异。并且,常住人口数量和家庭规模变化等也对结果产生一定影响。以2019年人均住房面积减少的福州为例,当地城镇居民平均每户人口由3.18人增加到3.21人。

人均住房面积50㎡将是楼市天花板?

去年,中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆在一次论坛上表示:人均住房面积50㎡,年建设量17亿㎡,实际上是中国房地产行业的天花板。

其实,随着我国住宅总量不断攀升、人均住房面积持续增加,早前即有观点认为,能够得到这样两条信息:一是我国房子已足够多了,二是房地产市场将面临饱和拐点。

不过,问题的关键在于,人均住房面积,有多少家庭能够达标?

在地产观察人士周文豪看来,国内许多小城镇100㎡以下的居住环境逐渐罕见,而在寸土寸金的大城市里,仍然有很多人处于蜗居状态,人均住房不足30㎡。西安住房商品化从2000年后开始,大量供给则是2009年以后。目前,已购买商品房家庭只占了一部分,许多面临换房需求的家庭,加上城市新增人口,仍然会成为商品房潜在消费者。

近年来,西安城镇家庭人均住房面积、购买商品房比例皆不断提高,但租房住的家庭也占到更大比重。

2015年,西安城镇家庭住房来源里,购买商品房的比例是34.9%,租赁住房的比例是12.1%。

到了2019年,购买商品房的占比提高到35.2%,租赁住房占比增至14.8%。

“越来越多家庭取得自有住房,这是客观事实。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示,但这并不代表购房需求不存在了。一些住在房改房、保障房以及一部分城改安置房的家庭面临换房需求,还有不少租房家庭尚未购房,他们的购房计划将受到房价变化、市场供应等影响。

家庭规模小型化,被视为住宅增量市场的另一机会。改革开放四十年来,我国家庭户均规模从大约4.5人迅速下降至不足3人。近年来,西安城镇家庭户均基本在2.8-2.9人。

“家庭规模小型化可能会带来更多居住和更大的人均住房面积需求。”一位分析人士称,这主要是由于生育率下降、晚婚、不婚和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素所致。

西安市场的缺房其实是“物有所值”的好房子短缺

据业内人士测算,在2020年之前,西安有五年的住宅供应量,每年都保持在1800万㎡左右,住房商品化率和人均住房面积逐渐提高。

西安的房子看起来本不该短缺,但在新房销售市场,要想买到一套合适的房子却并不轻松。据统计,2020年,西安商品住宅意向登记平台(含沣东新城)共有超过8万套商品住房意向登记,进行登记并核验通过的家庭则超过27万组,供需矛盾仍然比较突出。

由于疫情影响、主城区供应量减少加上一些楼盘因备案价偏高难以获批入市,导致2020年西安住宅供应量出现了近几年比较少见的下滑现象。

当然意向登记并不能完全反映实际需求。因为有些房源大量出现核验未通过情形。以区域来看,2020年西安商品住宅意向登记平台上,有过百次登记进入摇号的记录,而沣东新城意向登记平台全年仅有4次登记进入摇号,市场分化显而易见。

近年来,房地产热度在国内各大城市间不断传递,一方面是基于城市化进程人口流入,导致住房结构化不平衡;另一方面则是由于市场中资金寻求投资渠道,进一步扭曲了供求关系。

一位业内人士指出,既然住房需求持续存在,那么面对供需矛盾,理论上可以通过增加供应来应对。而现实却是,在价格门槛提高以后,西安物有所值的好房子仍然面临短缺。这就导致城市远郊区域市场出现分化,而在地段条件更好的热门区域,高备案价难以获得通过。 华商报记者 李程

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