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陕西物业企业近8万家 市场竞争日趋激烈

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房地产告别“黄金时代”,地产商还有哪些想象空间?物业似乎是热门路径之一。继融创服务半个月前在港股上市,12月2日,恒大物业也在港交所敲钟。两家脱胎于地产巨头的物业公司先后上市背后,这个行业正掀起新一轮上市热潮。

恒大刷新物业最快上市纪录,获腾讯刘銮雄等加持

恒大物业12月2日在港交所挂牌,截至收盘,市值949亿港元,仅次于碧桂园服务的1269亿港元,暂列港股物业股第二。

尽管在首日股价表现一般,但本次发行中,在扣除就全球发售应付的包销费用及佣金及估计开支后,恒大物业预计收取的全球发售所得款项净额达69.16亿港元。

招股书显示,上市前恒大集团持有恒大物业71.939%股权,许家印及其妻子合计持有恒大集团77.8%的股权,继而成为恒大物业的控股股东。

与此同时,恒大物业的投资者阵容可谓豪华,此次IPO引入深圳凯尔、SensePower Manage-mentLimited、江西兴美等21家基石投资者。今年8月,恒大物业还曾发起一轮Pre-IPO轮融资,吸引了华泰国际大湾区有限公司、香港富豪刘銮雄之妻陈凯韵(甘比)、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国、周大福等14家战略投资者合计投资235亿港元。

今年可谓物业上市的大年。仅在港股市场,迄今为止,年内已有13家物业公司敲钟。其中,恒大物业仅用时64天就完成交表到上市全流程,刷新了物业公司赴港上市的最快纪录。而在这一众物业新股中,当属近期上市的世茂服务、金科服务、融创服务和恒大物业最受关注,这源于它们皆由国内20强房企甚至前10强地产公司分拆而来。

分拆物业上市,孙宏斌和郁亮都“反悔”了

物业板块之所以成为今年资本新宠,实为房企分拆的热潮涌动。继世茂、华润、融创、金科、远洋、恒大上市之后,11月23日,广州国企越秀地产公告称,打算分拆物业上市。而在12月9日,港股还有望迎来另一物业巨头敲钟:华润万象生活。

巨头纷纷入场之际,值得回味的是一些地产大佬态度的转变。

2015年,融创中国董事局主席孙宏斌曾坚决表示不会将物业分拆上市。理由是:物业公司就像公共服务类机构,上市会使得物业公司变成赚钱工具,这种做法不可取。不过,2020年11月19日,融创服务在港交所正式挂牌,孙宏斌“食言”了。

曾对于分拆物业上市不“感冒”的还有万科董事会主席郁亮。去年4月,郁亮强调不会将物业拆分上市,并称“两三百亿元的市值对万科贡献不大”。今年10月中旬,郁亮却在一次媒体交流会上改口,“万科物业一定会上市”,但时间还没想好。

有观点认为,物业之所以成为资本新宠,既有疫情后资金避险的需求,也是因疫情期间社区服务重要性凸显。而上市的直接诱惑是高估值,头部房企旗下物业则更容易获益。

外拓项目不足,一直是物业企业普遍痛点

物业本不是一个高集中度行业。而在分拆热潮背后,近年来我国物业企业注册量更是逐年递增。据企查查数据显示,2019年,全国新增40.15万家物业企业,是10年前的7.1倍。

即便今年遭遇了疫情影响,前三季度全国仍新增33.3万家物业管理企业,同比增长13.3%。就物业管理企业地域分布看,广东、山东、江苏、上海、北京、浙江、四川、安徽、陕西和贵州是物业管理企业数量最多的10个省份,陕西以7.99万家排全国第九。

一般物业管理在项目开发早期就已介入,所以大型物业公司的规模优势,基本都是靠自家地产商先天赋予。这就意味着,物业公司要想进一步扩张,就需要并购或外拓项目来实现。

以恒大物业为例,管理的绝大部分物业由恒大集团开发。截至2020年6月末,由恒大集团所开发物业的在管面积分别占公司总在管面积的98.9%。

不过,并购需要大量资本支出,外拓项目不足,则一直是物业企业普遍的痛点。

据一家物业十强企业西安区域负责人介绍,不少新项目是在立项之初就选定物业公司,而在存量项目中,物业更换绝非易事。现实却是,各大品牌物业都在积极外拓,期望摆脱对母公司依赖,获得更大成长空间。所以,物业管理市场的竞争正越来越激烈。

业界普遍的共识是,在很长一段时间内,物业行业的“规模论”仍将持续,但同样也有不少人在期待,能有物企能跑出一条新的业绩增长路径,而不仅仅是靠着扩军收更多物业费。 华商报记者 李程

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