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“三道红线”试点后房企面临生存考验

2020-09-18 09:36:05 来源: 21世纪经济报道 举报
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(原标题:“三道红线”试点后房企面临生存考验 银行贷款政策执行或留一线空间)

疫情冲击下,市场屡屡揣测房地产市场是否会再度松绑。但近几个月来监管屡屡喊话和政策加码,断绝了楼市风云再起的念想。

7月24日,房地产工作座谈会召开,提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月16日,中国银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出,房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日,中国人民银行、住房城乡建设部召开房企座谈会,约谈12家房企,明确了资金监测和融资管理规则——“三道红线”。自9月1日起,正式在12家房地产企业试点施行融资“三道红线”。

具体而言,“三道红线”指:第一,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;第二,房企的净负债率不得大于100%;第三,房企的“现金短债比”小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况,房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线都触碰到了,则不得新增有息负债;如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;碰到一条线,负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

这是监管部门首次明确房企举债标准,而“三道红线”政策一旦开始严格实施,部分房企狂飙突进的高负债发展之路将难以为继。

9月1日的试点已经开始,银行是否有了具体落地政策?执行尺度又将如何?21世纪经济报道记者摸底多家银行相关业务人士发现,房企融资近两年的趋势都在朝着收紧方向发展,9月以来银行暂未明确落地针对“三道红线”的新规,对试点中已经踩线的房企,目前仍留有生机,并未出现停贷断贷或终止合作的情况。

银行谨慎制定后续政策

据21世纪经济报道记者了解,已经执行试点的12家房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

在12家房企中,处于绿档的只有4家,为保利发展(600048.SH)、中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、华侨城(000069.SZ);黄档3家,包括碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);橙档1家,为阳光城(000671.SZ)。

红档有4家,为中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)、绿地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK)。其中剔除预收款后的资产负债率分别是85.28%、84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是199.34%、214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.52、0.57、0.67、0.70。优化资产负债的后续压力不小。

对这些踩线的试点企业,银行后续作何反应?

某西南大行分行的一位公司业务人士告诉21世纪经济报道记者,在“房住不炒”政策的指引下,去年以来房企融资就开始明显收紧。今年以来的政策一直是,必须严格按照总行要求,只做总行白名单里的客户,现在总余额也不大,今年也没有增量的指标。在区域选择上,总行也有严格控制,只把省会城市作为房地产开发贷业务的主要方向。目前关于“三道红线”的新政策还没有具体下达,但分行每一笔项目都需要总行审批,放款也需要总行解锁额度。总体对房地产开发贷的把关已经非常严格。所以在总行白名单政策的指导下,从分行层面看,目前“三道红线”暂未成为选择客户和项目的主要影响因素。

“银行对房地产的政策,基本上是一年一次,年初制定额度和政策,尤其对大行来说,朝令夕改是不太现实的。在总行白名单内,头部房企多有涉及。‘三道红线’的要求并非今年就有,从去年开始,很多负债率较高的头部房企就已经开始优化资产负债,因此对这些房企的融资也开始收紧,项目审批会更严。但是一下子完全收紧,或者完全停贷,是不太可能的。”上述人士进一步表示。

另一股份行对公业务人士对21世纪经济报道记者指出,基本上对头部房企都由总行层面签约,授信是给整体额度。对这些企业来说,银行停贷断贷对行业造成的冲击更大,可能会导致现金流彻底断裂,所以银行对待后续政策的制定会更为谨慎。

授信规模或持续压降

虽然银行层面对房企融资收紧落地暂时保守应对,但预期在2021年这一政策将全面铺开。银行如何既令房企维持资金链运转,保证企业正常发展,又遵循“三道红线”政策,从外部推动房企降负债,还待后续政策进一步出台。

据21世纪经济报道记者了解,对踩线企业授信规模继续压降的可能性较大。“总行明年在做年度授信的时候,可能对踩线企业授信进一步压降。尤其是几个试点企业,总行将观望其降负债的具体情况,再行制定政策。头部企业整体授信规模通常在百亿以上,一下子收掉不可能,只能逐步压降。”前述大行公司业务人士指出。

21世纪经济报道记者还了解到,在对房企整体授信政策框架下,不同区域的状况差别较大。在房地产市场相对稳定、活跃的区域,踩线房企的不少项目今年销售表现很好。而这类项目非但未受影响,还是银行机构争抢的热门选择。

“从本地情况看,四大行的整体尺度政策趋同,但为了争夺项目,某家大行也频频使出低价策略。此外股份行和城商行尺度稍松,但房企融资整体收紧趋势很难回头。”上述大行人士进一步表示。

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郭冲 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:郭冲 _01
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