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千万豪宅抢到“秒光”,楼市这么快就复苏了?

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随着疫情得以有效控制,复工复产有序展开,中央和地方各类刺激政策不断涌现,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定......千万豪宅两次开盘售罄,售楼处来访人数超预期等各类预示市场形势变化的事件层出不穷。为此,克而瑞对全国43个重点城市新建商品住宅成交恢复进程进行了数据分析和访谈调研发现,全国楼市稳步复苏,回升速度三四线好于二线好于一线。深圳、成都、福州、苏州、杭 州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等9个城市成交表现已然达到甚至超过2019年4季度的平均水平,其他二、三线城市楼市也表现出强劲的复苏动能,重庆、济南、佛山等进程稍显滞后。

全国楼市稳步复苏,但复苏动能正在减弱

随着新冠肺炎疫情在国内得到有效控制,2月下旬以来,多市住建局相继发布通知,着力推动房企复工复产、推进售楼处安全有序开放。目前,全国楼市整体呈现稳步复苏态势, 重点城市商品住宅成交量逐步回升,第十周(3.9-3.15),全国43个重点监测城市商品住宅成交面积达到259万平方米,环比上周增长7%,相较第七周增长159%,基本恢复至去年四季度周均成交量的6成水平。

分能级来看,一、二、三四线城市最近一周商品住宅成交量分别达到去年四季度周均成交量的53%、64%、70%,换言之,目前三四线楼市整体复苏程度最高,二线次之,一线城市最低。但值得警惕的是,随着前期积压的需求陆续得到释放、支持性政策效力逐步施放完毕, 全国——尤其是一二线城市——楼市复苏动能正在减弱。第九周开始,各能级城市周均成交量环比增速显著放缓,第十一周,二线城市环比增速已由上周的34%骤跌至2.5%,一线城市环比增速已由正转负。

福州、杭州楼市升温动力强劲

一线城市中深圳市场率先回暖。一、二手房的成交数据可直观反映这一事实,第十周深圳商品住宅成交量达到8.8万方,明显高于去年四季度周均值水平,二手房周成交量达15.27万平方,环比增涨18%,达到疫情前周平均成交量7成水平。此外,近期深圳商务公寓屡开屡罄现象也可佐证市场信心恢复,3月7日,104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄,3月16日,万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。

重点二线城市中,成都、苏州复苏动力强劲、市场热度迅速回升。而福州、杭州尽管数据层面个别周度成交量大幅反弹,但其实质是年前充分蓄客的红盘推货拉动,市场整体仍存在冷热不均现象,后续周度成交量也出现了一定程度回调。

苏州楼市快速复苏得益于三大因素——政策支持、人才引进、固有需求充裕。第一,苏州2月出台的土拍新政有效提振房企购地信心,如3月13日工业园区一宅地拍出2.4万元/ 平方米楼面价,近乎持平于青剑湖版块地王单价。第二、前期引进的人才持续释放购买力,同时,新版人才引进草案已过审未出台,预计将在未来进一步释放效力。第三,苏州固有潜在购房需求量巨大。从近期市场表现来看,新推项目认购率在50%-60%左右,高价盘去化表现不俗。

三四线城市中常州、嘉兴等市场迅速升温

从监测数据来看,重点三四线城市中,淮安、嘉兴、汕头、扬州等4个城市过去三周的成交面积已经达到甚至超过了去年四季度的正常水平。

如常州,楼市、地市运行迅速回归正轨,市场信心加速建立。2020年3月上半月常州主城区商品住宅成交面积为10.91万m2,在供应受限的情况下成交量同比小幅下跌11%。 与此同时,上半月常州土拍状况火爆异常,湖塘“地王”出现,武高新地块的激烈竞拍,天宁挂牌“最高起始楼面价”地块。

而三四线城市中成交规模领先的佛山、东莞、惠州等楼市恢复相对滞后。第十周佛山商品住宅成交面积14.21万方,仅相当于去年四季度周均成交面积5成水平,远低于三四线城市平均恢复程度。

长三角的舟山市场恢复形势同样不容乐观,疫情的负面影响仍在持续。第一,市场基本 以前期房源续销为主,产品存在同质化竞争,导致实际成交恢复缓慢;第二,线下售楼处实行预约制,蓄客周期明显拉长;第三,观望情绪加重,近期典型项目开盘去化率仅10%,较年前30%的平均去化率进一步下滑。

综上,全国楼市正在有序复苏,全国整体成交量已回升至去年6成左右水平,深圳、成都等9城已完全恢复至去年水平。出乎意料的是,数据显示三四线城市楼市的复苏速度要明显快于一、二城市,且复苏动能依然强劲,可以化解此前对三四线城市的过于悲观预期。

基于上述结果,克而瑞预判,全年楼市成交并不会显著失速,成交量也不会大幅下滑, 大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势;销售承压的三四线城市房地产市场也不完全一无是处,终将回归到“人+钱”的基本面,有需求且有购买力的城市可高看一线。

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