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2019年全年40城卖地金额2.86万亿元,同比增18%

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2019年全年,40个典型城市的土地出让金收入2.86万亿元,卖地金额同比增长18.6%。

1月2日,上海易居房地产研究院发布《2019年12月40城土地市场报告》(下文简称《报告》),《报告》显示,12月,40个典型城市土地出让金收入为4244.9亿元,环比增长87.3%,同比增长40.9%,相比去年12月增长明显。综合2019年全年,40个典型城市土地出让金收入28609.1亿元,同比增长18.6%,增速扩大3.2个百分点,2019年总体土地出让金收入相比2018年增长较明显。

2019年全年来看,在40个典型城市中排名前五的城市分别为杭州、上海、广州、北京和南京。这5个城市的土地出让金总额分别为2646.4、1794.2、1694.6、1672.1和1626.8亿元。其中,监测数据显示,南京土地出让金同比增速较大,达到了79.8%;杭州土地出让金最多,并且远超过第二名上海,说明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大。

《报告》显示,2019年,50城中10个城市土地出让金超千亿,其中,洛阳、长春、宁波等城市出让金同比增速很高,分别达到了173.3%、105.2%和97.4%,主要是因为这几个城市2019年房地产市场较火热,土地市场供求两旺。

土地出让均价同比上涨16.6%

从单月数据来看,12月,40个典型城市平均土地成交均价为4741.5元/平方米,环比下跌5.4%,跌幅扩大;同比上涨11.7%,涨幅继续收窄。

全年而言,2019年,上半年部分城市土地市场较热,地价上涨较快,接近前期高点;下半年地市降温,特别是四季度以来地价明显下跌,但全年来看,地价仍同比上涨16.6%。

从一线城市来看,12月,4个一线城市土地成交建筑面积为813.2万平方米,同比下降15.4%;6个月平均成交价为13074.1元/平方米,环比下跌8.1%,同比下跌3.1%。整体来看,一线城市土地成交量和价格相比去年均有所回落。

2019年全年,一线城市土地成交面积同比微增1.0%,地价同比上涨5.2%。

二线城市来看,12月,土地成交建筑面积为6107.8万平方米,同比增长33.4%;6个月移动平均成交价为4531.7元/平方米,环比下跌4.7%,已经连续4个月下跌。9月,二线城市地价接近2017年9月5421.9元/平方米的历史高点,10月初步确立反转趋势,11月开始继续下跌,随着地市的降温,未来地价或进一步震荡下跌。

2019年全年,二线城市土地成交面积继续同比增长6.4%,涨幅收窄,成交均价反弹16.6%。

2019年全年,三线城市土地成交面积同比下降11.7%,而土地均价继续同比上涨25.8%。

土地成交溢价率9.6%,连续6个月下降

12月,40个典型城市土地成交溢价率为9.6%,相比11月下降2.7个百分点,已经连续6个月下降。

2019年,上半年部分城市出现小阳春,地市成交火热,但下半年政策收紧后市场明显降温,溢价率为14.8%,略高于2018年。

分城市来看,12月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为南宁、襄阳、昆明、西安和深圳,土地成交溢价率分别为75%、70%、42%、40%和21%。溢价率小于15%的城市占比达到75%。一线城市中,仅深圳溢价率相对较高,为21%,这和深圳调整豪宅税政策以来,市场预期发生一定转变有较大关系。广州仅1%,北京和上海均为0。

易居研究院研究员王若辰表示,12月,40城平均土地成交均价继续明显下跌,同时土地成交溢价率已经连降6个月至个位数,表明土地市场降温态势明显。土地成交量明显增大主要是因为年底异动,不具备参考意义。随着房地产市场的进一步降温,未来几个月地市或将继续降温。

分城市来看,12月,一、二线城市地价下跌明显,三线城市地价微涨,主要原因是样本内强三线城市占比较大,整体韧性目前仍强于一、二线城市,但尚未改变震荡下跌的趋势。

对于2020年土地市场的预判,《报告》预计2020年40城地市量缩价微涨,继续降温。

王若辰指出,7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。10月,40城土地市场量价齐跌,其中相对坚挺的二三线城市开始出现了较明显的降温态势。11月,地价下跌,溢价率继续下行,土地市场降温趋势明显。12月12日中央经济工作会议继续强调“房主不炒”;12月23日全国住房和城乡建设会议再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。12月份土地成交量大增为年底异动。截至2019年,40城土地成交面积已经连增三年,但增速回落,按照市场规律,2020年地市或将继续降温;地价由于目前溢价率已经处于较低水平,2020年出现大跌的可能性较小。

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