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年底拿地窗口期来临?房企分化趋势明显

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12月19日,南京出让10幅土地,其中城中、江宁横溪、禄口等区域的9幅地块以底价成交,江宁上秦淮G94地块,经过23轮竞拍,被融信以楼面地价19018元/平方米拿下,相比此前高峰期的地价微降973元/平方米。

业内人士解读为拿地窗口出现。近期底价出让的情况在不少城市上演,房企正在利用这次拿地窗口期重新调整赛道,新一轮洗牌逐渐清晰。梳理部分房企财务指标,不难发现年底房企融资大增,多用于买地、收并购。

中原地产研究中心数据显示,截至12月18日,房企海外融资超过700亿美元。进入12月,在11月单月超过50亿美元的融资基础上,超过10家房企发布了超过20亿美元的融资计划。

“年底出现了一个拿地低点,但中长期还要观察,目前中央调控政策还没有松动迹象。“一名奔向千亿规模的上市房企高管认为,未来是否出现一定程度的放松,取决于是否真正落实因城施策。但市场不会像过去那样大起大落,这一点中央态度很明确。

大拓融资渠道

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年房企美元债刷新纪录,这是由于房地产行业资金紧张,房企大量发行美元债导致的,多家企业首次发布美元融资。

部分房企融资难度增加,但大部分企业的融资成本依然平稳,对于经营稳健的企业来说,融资成本降低仍是趋势。但对于杠杆率较高的企业来说,最近融资压力有所增加。

房企融资成本分化,利率在6%-15%之间。如中海发行1笔10年期4.5亿美元债,年息率仅3.45%,是债券发行利息最低的中资房企。融创、碧桂园等大房企利率也走低。

一名金融机构人士分析认为,弘阳努力拓宽融资渠道,颇有做大规模之意,尽管销售规模排名已进入行业前60位,但前百强的房企也只有做大规模才能不掉队,才能不断借到钱。“这是环环相扣的。”这名人士指出,房企在这轮赛道转换中拼尽全力,做规模房企,势必要牺牲一些利润。对于机构融资而言,与房企的交易通常是以股权进行,因此对于扩张中的房企,仍将它们列为难度高的交易对手看待。换言之,行业前30的房企比较受机构欢迎,前十中以融创与碧桂园为最受欢迎合作方,另有两家企业由于负债高与创始人涉案,被大部分私募列入高风险企业名单。

中小型房企融资利率高,融资创新不断。如弘阳近期发行20亿ABS,从发行人为弘阳商业保理(深圳)有限公司、深圳前海澜海商业保理有限公司可见,弘阳利用其商业租金收入作为底层资产做了一个应收账款融资,拓宽融资渠道。按照融资规模推算,弘阳的商业年租金收入大约10亿元。机构人士分析,这类融资利率在8%-12%,比开发贷贵却比私募便宜。据透露,这也是“723”ABS新政后首个无存量获批的新储架式资产证券化项目。

张大伟等业内人士认为,最近房企明显关注资金链安全,房地产市场必须稳定,而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险,所以最近几个月,针对房地产融资的政策都在规范与收紧。信托与海外融资,都在规范而不是全面暂停,对于中小房企尤其是高负债率房企来说,未来融资难度较大,但对大型企业影响相对有限。

房企融资的底气部分来自于销售向好。中原地产研究中心数据显示,截至日前,有32家标杆房企公布了2019年前11月销售额,合计56027亿,同比上涨18.6%。部分房企业绩爆发,如恒大单月销售刷新历史纪录。32家房企2018年合计销售额52538亿,也就是说,前11个月,大部分主流房企已经超过过去一年的销售额。

土地市场分化

与上述融资情况对应的是,截至12月17日,2019年50大城市合计卖地3.97万亿,同比上涨16.3%,全国有30个城市卖地超过500亿,刷新历史纪录。

房企土储地区也有分化。其中出现了14个千亿卖地城市,排名前三的是:杭州2709亿,上海1822亿,苏州1683亿。此外,还有昆明、温州等16个城市卖地超过500亿。在50个城市里68%的城市2019年卖地同比上涨。

结合第三方机构数据看,市场分化也体现在土地市场,部分一线热点城市开始出让部分与之前明显不一样的土地。土地挂牌供应有所增加。从卖地城市积极性看,大部分城市依然在增加土地出让。整体看,楼市调控政策也出现了微妙变化,针对房价上涨明显区域,调控加码持续,最典型的苏州,出现了多次密集微调。

拿地房企相对集中在非民企。

不同城市间也明显分化。地方政府调整了部分土地政策,最近几个月,各地土地市场约束条件减少,包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整,叠加部分城市的限价政策微调,开发商拿地积极性提高。

张大伟认为,融资、土地市场的变化,反映了房企需要补充土地储备,包括部分企业的战略布局增量加大。最近还有新上市房企增加土地储备。从市场变化看,第二梯队房企抢地坚决。

拿地窗口期的出现,也是房企对未来房地产市场走势预判分化的结果,房企对非优质土地定价下调。但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但对房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。

从总体土地市场看,三线城市成交额下调,最近三四线城市成交依然低迷,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,也是出现一二线土地市场升温的主要原因。张大伟认为,明年不排除有进一步微调楼市政策出现。

收并购潮起

值得关注的是,大部分房企的流量上涨速度明显快于权益,合作项目越来越多,部分企业明显价格调整促销,如珠三角一线城市周边城市群的一些供应集中区域。房企为了规模化,最后1个月依然努力“抢收”。

2019年前11月房企销售也出现分化。相比2018年同比上涨超过50%,2019年大部分企业以平稳为主,部分企业涨幅明显放缓。大部分企业业绩平均同比只上涨了18.6%。布局三四线城市的房企销售下降明显。

这一波收并购潮中,主角的双方特点鲜明。世茂、弘阳等晋级目标明显的房企近期活跃于收并购市场。收并购的另一方——濒临危机的房企则不惜卖项目求生。

世茂经历了2015-2017年的销售低潮,2018年以1761.2亿元排名第11位。进入2019年,世茂大举展开收并购,据其收购泰禾集团、明发集团、粤泰股份、万通地产等项目金额统计,金额已达200亿元,还有很多未到披露阶段的交易正在进行中。近日,世茂已联手机构进场做尽调,有意收购福晟集团相关资产。

弘阳则在近期不断拓宽融资渠道,据该公司人士表示,房企融资正是为了抓住年底这一波拿地机会。

绿城和新湖中宝最近的一次合作,恰好映射了收并购双方的心态。进入下半年,新湖中宝卖地动作频频,由于有息债务在2019年有所增长,一年内到期债务压力增加,新湖中宝不得不出售地块缓解现金流、调整财务结构。

年中时,新湖中宝将长三角地区20幅土地以67亿元转让给融创之后,日前,又以36亿元将新湖上海明珠城项目35%的股权售予绿城。

值得关注的是,截至12月11日,绿城获取土地56幅,土地投资额约739亿元,新增货值超1700亿元,新增可售面积近700万方。绿城积极补仓优化供货节奏,在一线城市土地资源日益稀缺的情形下,绿城再次进入上海内环区域并获得一块纯住宅用地,不仅可为绿城带来超过100亿的货值,增加在上海地区的土地储备,还有助于进一步提升绿城在上海市场的品牌影响力。

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