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机构报告:楼市去库存压力加大

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机构报告显示,楼市去库存压力有所增加,其中北京楼市去化周期升至17个月左右。专家指出,如果去化情况不及预期,开发商库存将进一步积压,资金链或面临严峻考验。

去化周期延长

中国社科院10日发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》指出,楼市期房存销比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年,但到2019年反弹至3.0年,期房去化压力较之前有所增加。

诸葛找房数据显示,楼市库存持续上涨。11月重点监测的20城批准上市面积为2143.04万平方米,环比上涨30.7%,同比上涨13.5%。北京、南京、武汉等热点城市均呈现不同程度的上涨。以北京为例,2019年11月商品住宅库存量1039.63万平方米,去化周期17.27个月。而2018年底,库存面积为978.7万平方米,去化周期16.9个月;2017年库存面积是646.59万平方米,去化周期14.98个月;2016年去化周期8.2个月;2015年去化周期为9.09个月;2014年库存1112.23万平方米,去化周期为10.89个月。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,当前北京的库存量已接近2014年的水平,市场或再次转向去库存。

同策研究员首席分析师张宏伟认为,一线城市和部分二线城市市场去化周期延长主要和去化速度降低有关系,和绝对存量关系不大。

三四线城市压力大

三四线城市的去库存压力可能更大。张宏伟认为,一是过去两三年间买房需求已被透支;二是从棚改的角度讲,市场继续增长的推动因素减少,三四线城市面临需求动力不足。

国仕英表示,随着市场降温及棚改等政策支持逐渐退出,三四线城市面临着供需失衡问题,尤其随着市场热度逐渐下滑,购房者观望情绪变浓,且大部分三四线城市作为人口净流出城市,本地购买力不足。供应过多叠加购买力不足导致库存逐步攀升。

面对这种情况,国仕英建议,未来三四线城市政府要更谨慎控制供地节奏,加快产业结构优化调整,更新产业布局,推动地方经济发展。另外,开发商要进一步以优惠促销来吸引消费者,拉动项目去化率。

安徽工程大学副教授蔡书凯指出,未来需要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任,进一步理顺中央与地方财政分配关系,严格控制部分城市土地供给,避免库存高企。

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