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土地市场“暗战”年关|房企预备过“小年”

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经历了今年3、4月份的“小阳春”行情后,楼市逐渐降温。但多数企业还是坚信“今年业绩不会差”,因为多个城市接踵而至的“土拍小高潮”骗不了人。

但进入三季度后,被视为楼市“晴雨表”的土地市场流拍频率上升,开发商的心理预期出现了明显变化。往年被称为“拿地好时机”的四季度,10月份以来主要城市土地市场成交量同比减少、流拍增多。

有机构认为,地市趋势性的变化,体现出房企对部分市场已经“不买账”。因为目前对于房企来说,比盲目规模化更可怕的是拿地失误,所以大多数企业谨慎度提升,调整拿地策略。

少了抢地的叫嚣声,多了理性的思考,今年房企在土地侧的表现相比2018年有了明显变化,也给了市场颇多信号。

房企调整拿地策略

国家统计局数据显示,今年前10月房企土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%,距离2018全年29142万平方米的土地购置面积尚有10759万平方米差距;土地成交价款9921亿元,同比下降15.2%。

事实上,进入2019年后,月度累计土地购置面积始终保持着下降,其中前5个月降幅均超过33%;自6月份开始,降幅逐步收窄,直至10月份同步下降16.3%。

从销售端看,今年1~10月房企整体销售业绩稳步增长,“银十”再发力,单月增速仅次“金九”,其中头部房企贡献最大。中指研究院数据显示,今年前10月房企拿地金额排在前三的分别是万科、碧桂园和保利,金额分别为1476亿元、1224亿元和920亿元。

土地市场“暗战”年关|房企预备过“小年”

但10月份房企投资力度未能延续,拿地热情消退,各能级城市的投资占比步入稳定期。事实上,进入下半年,就有万科、融创、富力等房企在半年业绩会上公开表示,下半年要谨慎拿地。

亿翰智库数据显示,10月份16家典型房企拿地底价成交的数量占41.7%,较9月份下降2.2%。其中溢价率50%以下的地块占比50.0%,环比下降了3.7个百分点;溢价率50%~100%的地块数量占比5.6%,较9月略有回升;溢价率高于100%的地块占比2.8%,同样提升了0.4个百分点。总体来看,土地成交溢价率稳中有升。

针对房企投资力度明显放缓,亿翰智库认为有两个原因:首先是房地产融资监管并没有任何放松,“金九银十”弱于往年,大部分房企受资金掣肘;其次是市场未来走势并不明朗,在资源有限的情况下,房企倾向于保持理性和谨慎的投资态度。

中梁地产助理总裁陈建良则向《每日经济新闻》记者分析认为,主要是供需关系发生了变化。虽然近几年地方政府大面积供地,但买家的购买力已经在前两年被透支,现在许多二三线城市已经由卖方转变为买方市场。

衰弱的需求使房企天然会更加谨慎,因为大面积供应,或许意味着更大的去化压力。“市场下行阶段,信心不足、预期不足心。”陈建良直言,另一方面,项目利润过低也是房企拿地意愿不高的一个因素。

促销回款迎“小年” 

房企的布局意愿度低,市场趋冷是土拍降温的重要因素。与此同时,房企从中小城市撤离的速度也在加快,从三四线城市的流拍率来看,流拍数量依然维持高位。

亿翰智库的数据显示,今年前10月,16家典型房企的投资金额同比增速普降,一线城市的拿地金额同比下降31.6%;核心二线城市的拿地金额同比下降6.5%,普通二线城市的拿地金额同比下降17.1%,三四线城市的拿地金额同比下降18.7%。

克而瑞研究中心总经理林波表示,现阶段企业拿地大都卡在盈亏线上,以往在市场上行周期,房企可以大胆预测上扬空间,但这一切在限价面前都成了泡影。

其表示,很多房企虽然手上有钱,但是不敢乱花;另一方面,土地价格并没有很明显的下调,地方政府土地出让价还在高位上,相比年初,虽然地价略有下滑,但个别城市还略有上扬,现阶段要想捡漏还为时过早。

陈建良也告诉记者,一般而言,一个项目至少要想赚钱,至少得保证8个点的净利润率。不能低于5个点,毕竟很多房企都是高周转、高杠杆支撑起来的。有些战略性进入城市可以低一点。之所以是5个点,很多地方项目采取的都是跟投制,如果低于5个点,对于个人来说就是亏本。

为应对市场下行趋势,房企也开始八仙过海各显神通。

三四线之王碧桂园也不再局限于低能级城市,转而提出了一到五线均衡布局,1800亿元的投资预算根据市场情况而定。

中国恒大将拿地标准提高为毛利在30%以上、净利率在15%以上,同时兼顾自有资金,达不到标准的就不拿;中海是按照预算1350亿港元拿地,标准是毛利润率15%、IRR是15%。

此外,融信中国提出不同城市设立不同标准,不拿高价地,通过合作开发减少资金压力;中国奥园则指出要发挥收并购优势,除了招拍挂之外,也一并关注三旧改造用地。

土地市场“暗战”年关|房企预备过“小年”

不过,58安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,不可否认大势谨慎,但在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群,依然有房企在激进拿地,表现明显。由于这些房企重金布局的区域多在有强大购房需求支撑的城市,项目本身的抗风险力也相对较强,因此整体风险相对较小。但值得注意的是,如果自身持有的高价地块占比过高,则未来的风险亦不容忽视。

在去杠杆大方针下,房企的办法有两个,一是促销降价来换取迫切需要的现金,尤其是进入四季度后,越来越多的房企推出各种促销,加大去库存速度;二是调整拿地节奏,规避风险。

张波表示,2016~2017年的“地王”项目,大多还面临着销售困局,前形势下,房企就应该审时度势。整体来看,房企整体在土地市场已明显理性,拉动土地溢价率持续走低。尤其是负债率过高的房企,在今年都减少了拿地,甚至有的暂停拿地。

亿翰智库研究总监于小雨表示,房企应该谨慎投资,但也应该视区域具体分析。出于求稳,房企投资早已开始慢慢回归一二线城市,现在一线的城市的投资占比(按面积算)基本稳定在5%的水平,预计未来出现太大波动的可能性不大。

于小雨认为,三四线城市的投资占比虽有所下降,但是也存在价值洼地,布局三四线城市的房企,应提高甄别地块价值的能力,合理科学布局,避免资源的浪费。

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