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三季度土地交易量价齐跌 逆周期拿地准则失效

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曾被房地产业奉为圭臬的“逆周期拿地”准则,在本轮市场下行期中似乎失效。

上海易居研究院的统计显示,今年第三季度,土地市场出现量价齐跌的局面,二线城市和三四线城市的交易面积跌幅均在10%以上。其中,8月和9月,热点房企的拿地规模更是显著下滑。比如,万科在8月和9月的合计拿地支出,尚不足7月单月的水平。

与“高点卖房”的策略相对应,“逆周期拿地”也称“低点拿地”,是指房企在市场下行期获取土地。通常来讲,该策略符合“低进高抛”的商业原则,有助于降低拿地成本,维持企业利润。

2019年楼市进入下行期已成为行业共识。今年上半年,随着融资闸门的开启,房企的确掀起一阵拿地热潮。但到下半年,楼市调控持续加码,住宅市场反弹乏力,企业的情绪急转直下。7月和8月以来,多家房企表示出“收缩投资”的意愿,并最终付诸行动。

如今,土地市场正继续走低,并逐渐展现出价格上的诱惑力。未来,“逆周期”的策略还能继续实施吗?

供需意愿双双下降

上海易居研究院的统计显示,今年第三季度,全国336个城市的经营性用地成交面积接近5.5亿平方米,环比下降11%,同比下降10%。

分城市能级来看,今年一线城市土地供地力度明显加大,第三季度成交量高达844万平方米,同、环比涨幅分别为35%和13%,二线、三四线城市成交建面环比分别下降13%和11%。尤其是三四线城市,在自然资源部分类调控政策的指导下,供地量一直在缩减。

价格方面,今年第三季度,336城的整体成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。各能级城市的土地交易价格普遍下滑。

该机构指出,一、二线城市由于高价优质地块减少而导致成交均价回落,三四线城市更多的是受楼市萎靡不振的影响,削弱了房企拍地的积极性。“第三季度三四线城市地价仅为1655元/平方米,环比二季度下降了14%。”其表示。

三季度的市场表现印证了数据的变化。苏州、南京、武汉、天津等热点二线城市,均出现土地流拍的现象,且流拍土地数量明显高于二季度,另有不少优质地块底价成交,或低溢价成交。上海易居研究院指出,近几个月土地供应量整体下滑,且一些地方政府设定了较高的土地底价。

在需求端,房企拿地意愿的下降更是显而易见。

7月末,富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

据21世纪经济报道了解,进入下半年,大部分房企的策略是,强化销售,同时收缩投资规模。如今看来,企业的确已经付出行动。

中原地产指出,今年8月和9月,房企的拿地支出明显减少。这两个月间,仅有14家企业的拿地支出超过50亿。此前的数月,大型房企单月拿地过百亿的现象并不少见。

据该机构的统计,今年7月单月,万科的拿地支出达到283亿,到8月和9月,万科的合计权益拿地总价不足200亿。绿城在7月的拿地支出达到99亿,但此后两个月的合计拿地支出仅为44亿。第三季度,富力在公开市场并无拿地动作,融创仍有零星拿地行为,但比此前明显缩水。

消极拿地

按照惯常的运营逻辑,房企倾向于在市场低点时进行“逆周期拿地”。但在当前的市场下行期,除了个别案例外,多数企业的拿地行为显然不够积极。

从8月开始,某20强房企苏南区域负责人张远(化名)就不断在朋友圈推送项目的营销信息,其中包括中秋和国庆期间的价格优惠措施。但上半年曾被频繁发布的拿地海报,则甚少出现。

张远向21世纪经济报道表示,近期公司的拿地规模确实在下降,但对销售有明显强化。就他所负责的苏南区域而言,不仅预算所剩不多,而且被强化了拿地准则,“‘老大’明确说了,宁可今年不再拿地,也不能拿错哪怕一块”。

企业的谨慎有其道理。从今年5月底至今,监管层就不断收紧房企的融资渠道,同时严控社会资金进入房地产业。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

受此影响,房企的信托、私募、ABS等渠道已被围堵,银行授信的审批流程也在延长,且企业融资成本明显提升。上海易居研究院指出,9月房企的平均融资成本为6.47%,环比上升0.76个百分点。但分化情况严重,部分企业的平均融资成本已经超过10%。

不仅如此,到今年年中,行业的整体负债率也在提升,其中TOP10房企的提升较为明显。

“现在土地市场确实处于相对低点,部分地块的价格比较有诱惑力。而且按照惯例,年底可能还会有一批不错的地推出来。”张远向21世纪经济报道说,但总部会不会额外给预算,目前还不好说。

中原地产首席分析师张大伟认为,“低点拿地、高点卖房”只是一个理想状态。因为在市场低点时,企业手里未必有足够的拿地资金,而且对于“低点”,不同企业有不同的判断标准,“踩错点”的情况并不少见。

“市场处于下行期或低点时,企业最先考虑的往往是如何稳住阵脚,而不是伺机扩张。”北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,真正能做到“逆周期拿地”的企业,都具有非凡的资金实力。另一种情况则是,企业具有冒险精神,敢于承担负债的压力,而不断出手拿地。这种情况多见于对规模有追求的企业。

他认为,“逆势而上”的企业仍然存在,今年年末,如果部分城市推出优质地块,土地市场有升温的可能。但距离市场信心的真正恢复,恐怕还有段距离。

该人士还表示,企业主动拿地意愿不强,还有一个原因,“如果是在一季度拿的地,今年还能通过抢开工,实现年内销售,并形成一个正现金回流。”但下半年拿的地,已经错过了这个操作周期。


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