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机构:前八月百城宅地市场坐“过山车”

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今年前8个月,全国百城宅地交易(简称“宅地”)增速下行,尤其是三四线城市宅地首现降温趋势。9月9日,上海易居房地产研究院发布《中国百城宅地成交报告》(简称“报告”),显示了上述结果。

据悉,受政策管控、市场预期等影响,今年前8个月,土地市场由凉转热再转冷。从城市结构看,一线城市的宅地交易猛增,价格最为稳定;而三四线城市受市场冷热的传导速度快,成交量已现下跌,但部分城市仍维持高位。

一线城市宅地交易猛增,价格平稳

土地市场的转冷从今年7月开始,到了8月,这一走势更为明显。报告显示,1月至8月,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为39388万平方米,同比增长9.2%,这一增速相比1月至7月有13.8%的明显收窄。宅地价格为5546元/平方米,同比上涨14.4%。

今年前8个月的宅地市场,经历了“先抑后扬再抑”的过程。一季度,房企对于后市住宅销售预期持悲观态度,拿地并不积极,进而导致土地交易数据偏低迷。

到了今年二季度,在楼市小阳春的作用下,激发了房企拿地的热情,百城土地交易数据开始反弹。

但是,随着市场抢地行为增加,受一系列中央和地方“稳地价”政策的影响,尤其是银保监会等对信贷资金的严管,资金进入土地市场难上加难。对此,上海易居房地产研究院认为,目前宅地交易量及价格曲线也由此开始“转头”。

无论整体市场如何变化,一线城市的宅地价格和住宅一样一直领先,而且土地市场大多供不应求,交易量往往由供应量决定。

报告显示,1月至8月,全国4个一线城市的宅地成交面积为1867万平方米,同比增长45.7%。与去年下半年相比,回暖成为主要特征,这与密集供地密不可分。其中,深圳此前的宅地供应力度一直较弱,但今年6月却一次性供应了69万平方米宅地。

从地价来看,1月至8月,4个一线城市的宅地价格为14379元/平方米,同比上涨1.7%,价格最为平稳。有业内人士认为,这与一线城市的政策管控积极有效、拿地资金预审查较为严格等因素有关。

以寸土寸金的北京市场土地为例,8月29日,北京2宗住宅地块全部底价成交,预期后续住宅项目定价也有优势。

三四线城市宅地成交面积同比降7.1%

今年以来,众多的二线城市一直是土地市场的主力。中原地产研究中心统计数据显示,前8个月,共有5个城市卖地超过千亿,其中4个为二线城市。金额最高的是杭州,卖地金额达1892亿元,苏州卖地1154亿元,南京卖地1099亿元。

报告显示,1月至8月,32个二线城市宅地成交面积为23033万平方米,同比增长20.1%。从年初累计成交同比增速上看,处于历史高位。这与今年上半年各大省会城市频频亮出人才落户、购房等优惠政策不无关系,利好刺激了房企的拿地,带动了宅地交易的活跃。

从二线城市的宅地价格来看,则称得上从高位跌落。但上海易居房地产研究院认为,考虑到部分二线城市宅地价格的涨幅依然较大,未来或有积极管控的需要。

值得关注的是,与一二线城市的走势不同,三四线城市宅地市场的降温较为明显,近两个月,年初累计成交面积同比降幅持续扩大。报告显示,今年前8个月,64个三四线城市宅地成交面积为14488万平方米,同比下降7.1%。

业内人士认为,三四线城市受市场冷热的传导速度快,而三四线城市宅地的降温缘于住宅交易市场的降温,重新面临去库存的压力,从而影响了房企的资金回笼和继续购地。

不过,相比成交量下跌,三四线城市的宅地价格仍在上涨。据报告显示,今年前8个月,三四线城市宅地价格为3897元/平方米,同比上涨7.9%。

与以往相比,虽然涨幅总体相对较小,已走出地价涨幅过大的历史高位区间,但仍存在部分热点城市地价过高或过快上涨的现象。以粤港澳大湾区中的部分重点三四线城市为例,包括中山、佛山和肇庆等地,宅地交易仍相对活跃,佛山8月份拍出的宅地价格为12495元/平方米,攀上历史新高。

对于未来土地市场的走势,中原地产首席分析师张大伟认为,房企的资金压力越来越大,热点城市的土地溢价率明显下调,如果收紧的政策持续,不排除后续土地市场继续走低的可能性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,9月份的宅地交易市场将以降温为主要特征。他表示,当前稳地价的政策较多,包括拿地资金审核、设定“涨停板”等,预计后续宅地价格将进一步趋稳。此外,考虑到房企当前资金压力开始增大,拿地将会偏保守和趋于理性。


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