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控制节奏 找“钱”要紧 房企拿地策略生变

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“从近期房企发布上半年业绩时的集中表态看,接下来几个月土地出让市场会明显降温。”一位资深地产分析人士8月23日对中国证券报记者表示,不少房企包括龙头房企对于接下来的拿地策略表露出少有的谨慎态度。比如,富力地产此前“暂停拿地”的文件出于公司董事长之手。融创则表示,下半年没有什么指标,除非特别好的地块会拿一点。

梳理北京、广州、厦门、大连、西安等城市的2019年宅地供应计划可以发现,尽管多个城市的调控方向是增加土地供应,但实际上部分城市今年宅地供应计划量较上年有所下降。

中原地产首席分析师张大伟表示,2019年第二季度,房企掀起一波拿地高潮。随着资金收紧,7月以来土地市场出现降温态势。8月以来,房企整体拿地明显减少。在融资收紧的预期下,预计房企拿地意愿继续下降,土地出让市场将明显降温。

尽管上半年业绩继续增长,但不少房企对未来预期偏于谨慎。这在拿地策略上表现尤为明显。

8月22日,富力地产董事长李思廉在公司2019年上半年业绩发布会上透露,流传的一份富力集团内部下发的《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》提到“下半年原则上暂停拿地工作”。这份文件是他本人起草的。不过,李思廉强调“暂停拿地”并不是一块地都不拿。“遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。”

融创管理层同日表态,上半年有点机会,但拿地并不多,到4月底就基本停止了拿地;下半年没有什么指标,除非特别好的地块会拿一点。

8月21日,万科表态不会在三四五线城市拿地。在公司2019年上半年业绩推介会上,万科首席运营官、执行副总裁张旭表示,万科根据收了多少钱回来才去拿地,没有固定的拿地计划。“我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域,三四五线城市不会进。”

对于“不拿地”、“三四五线城市不会进”等的原因,房企给出了自己的解释。

李思廉说,从目前情况看,融资条件比较紧,企业出于对自身的保护,保守一点正常。融创则表示,5月市场高位后,融创控制了拿地节奏,规避拿贵地的风险,仅增持少量优质土地资源。万科董秘朱旭表示,面对下半年高度的不确定性,万科将牢牢把握经营的“基本盘”,在上半年的基础上继续巩固和深化既定工作思路。

上半年在北京、昆明、合肥、郑州等一二线城市频有斩获的雅居乐,下半年拿地节奏同样趋于保守。公司董事局主席陈卓林表示,预计下半年在回收的成本中拿一半用来买地,但具体要视现金流情况。“有好的项目就投,下半年应该有机会进行收购合并。”

碧桂园的拿地策略有所不同。公司常务副总裁程光煜在近日召开的上半年业绩发布会上表示,“关于拿地,碧桂园秉持一线到五线均衡布局。但是,合适的、符合标准的地有机会才会拿。”

如何“找钱”

“在房地产市场,拿地主要看融资,融资难时土地流标多。”对于土地出让市场与资金的关系张大伟如此总结。

“‘便宜’的钱能否找到、偿债结构如何等因素,会影响房企土地储备方面的布局。”某房企财务负责人对中国证券报记者表示,目前许多房企勒紧裤腰带过日子。“哪怕土地储备保守一点,也要保证现金流正常运转和债务结构合理平衡。”

对于下半年如何“找钱”,房企都给予了浓墨重彩的描述。

万科总裁、首席执行官祝九胜表示,融资收紧对整个行业都有些影响,资信好、经营稳健的企业更容易适应些,其他企业面临的挑战可能会大些。“万科一直坚持较稳健的策略,根据货币市场的变化来调整经营节奏,持续控制好负债率,保持好信用评级;关注货币市场变化与资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的关联关系。”

8月22日,融创中国主席孙宏斌出席公司投资者会议时则表示,楼市调控对下半年房地产市场的影响“特别大”。融创持有大量现金作为应对策略。

张大伟认为,融资收紧对民营房企影响相对更大。从近期企业拿地的结构看,民企拿地少,国企占比多。整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。“相对于民企而言,国企融资方面更有优势。”

数据显示,8月以来拿地偏多的房企以国资背景居多。中原地产研究中心数据显示,截至8月23日,拿地前十名的企业中六家具有国资背景。

供地收缩

从目前情况看,房企拿地策略已趋于保守,其中就有“钱贵难找”的隐忧。土地出让方面,尽管多个城市对于楼市调控多有“增加供地规模”、“加强土地供应”等表述,但从今年的供地计划看,多较2018年有所降低。

以北京为例,2019年度安排国有住宅用地950公顷。其中,商品住宅用地600公顷。而2018年北京供应商品住宅用地为650公顷。

中国证券报记者对比多个城市的供地数据发现,合肥、郑州、西安、重庆、大连、佛山等二三线城市今年计划供地量较2018年有所下降。“今年第二季度,土地出让处于高峰。在总体供地偏紧的情况下,下半年一些城市宅地供应预计比上半年更少。”前述资深地产分析人士表示。

从实际情况看,优质地块与一般地块对于房企的吸引力差别很大。其中,优质地块出让可以保持高溢价。

以江苏南通日前出让的一宗地块为例,多家房企历经239轮报价,最终以溢价率84.82%由某房企获得。业界人士认为,该地块区位优势明显,交通便利,周边配套成熟,教育、医疗、商业资源丰富。

但在不少三四线城市,低溢价率出让、底价出让甚至流拍,成为土地出让市场常态。从8月19日至8月23日的土地出让市场情况看,多个城市的多宗土地底价出让或低溢价出让。

在土地出让市场整体降温的背景下,房企拿地继续聚焦优势区域。

对于接下来的房企拿地策略,张大伟表示,仍然会聚焦一线城市和强二线城市。中原地产研究中心数据表明,截至目前,万科、保利等18家标杆房企2019年以来拿地已达10031亿元。其中,在一二线城市拿地金额达7349.49亿元,占比73.27%。该比例也是近几年以来的高点。

万科表示,接下来拿地将聚焦长三角、珠三角区域。碧桂园称,从全国项目布局看,集中于粤港澳大湾区和长三角地带,广东、浙江、安徽、上海等地项目较多。“长三角、粤港澳等地相关城市的地块出让接下来会有看点。”前述资深地产分析人士表示。

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