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评论丨需要警惕土地金融推高资产价格

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(原标题:评论丨需要警惕土地金融推高资产价格)

我们土地财政的问题,如果将国家想成一个公司,那财政就是金融。对于如何利用土地这个资产进行融资,我们可以从两个角度去思考。第一,为什么其他国家没有能够使用土地进行融资?第二,政府有没有比土地更好的资产可以用作抵押品,以创造信用或者提供担保?

其实,从经济史来看,政府融资有三种不同的方式。第一个是贵金属,例如在十五世纪至十六世纪,西班牙、葡萄牙等国家在找金子,用金子作为额外的基础货币,推动经济发展。第二个是用实实在在看得见的不动产作为抵押品,来创造或释放财富、资金,这以我国为代表。第三个是不依靠实体的资产,完全靠信用,比如美国就是如此,就靠不断印钞,大家相信它能把债还上。每个方式都有其优势和不足。

同样是房地产,美国借助房地产推动经济发展,也是利用政府信用,用更加贴近市场化的方式,对住房贷款利息施加影响,通过市场向买房的人提供补贴。

以土地作为抵押品融资,看起来是一个非常好的选择。但这会使资产价格和货币供应受到的限制被放松。那么,有没有其他方式可以达到土地金融类似的效果,是不是还有尚未被试验过的其他做法?这是一个有趣的问题。

过去二十年间,在全球范围内,对于财政政策和货币政策相互之间的关系、实施财政政策和货币政策的手段、财政政策和货币政策的负面效果等问题,都发生了天翻地覆的试验。试验的结果和大家的认知有所不同。

如果回到凯恩斯经济学,无论是财政政策还是货币政策,目的都是创造总需求。总需求中有一些是真实的投资、消费需要,最后会推动生产、创造财富。但与此同时,也会发生资产价格的调整,由于财政政策或货币政策,资产价格可以在短期之内很快升值,使财富分配发生显著的变化。这种资产升值是不是可持续?

土地财政、土地金融经过了很多年的发展,今后会发生什么情况?我认为,我们面临很大的潜在的泡沫。我们可以将一个经济体分为贸易部门和不可贸易部门,房地产明显是不可贸易的部门。如果是可贸易的,资产在全球无论什么地方,价格都应该是一样的。但是,房地产的价格在全球是不同的,同样价格的房地产,在美国出租可能有年化6%的收益率,而在中国出租可能只有年化1%的收益率。这种收益率的差距,理论上会引起资本的流动,使资源重新配置。但由于我国资本项目没有完全放开,这种情况并没有发生。这使中国房地产的资产价格得以维持,但也说明,已经出现了潜在的泡沫。

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