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房企融资收紧:银行间直接融资不能拿“地王”

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房企融资收紧的范围正在扩大。

有房企人士向澎湃新闻透露,房地产行业的融资业务正在收紧,公司收到相关部门的口头指导,要求企业遵守相关行业、产业政策。此次收紧的范围不仅限于交易所审批的公司债和ABS,包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等均在范围内。

该房企人士同时表示,公司一笔正在申报的融资,被要求说明公司是否存在有“地王”的情况。

澎湃新闻注意到,2016年10月,上海证券交易所和深圳证券交易所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,交易所对房地产等产能过剩行业采取“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。明确房企公司债券募集资金不得用于购置土地。

此后,交易所对房企公司债发行的反馈文件显示,“地王”从未离开监管层的视线,多家房企被要求补充披露,房地产市场调控期间,发行人是否存在在重点调控的热点城市竞拍“地王”(根据发行人取得土地的单价(总价/出让面积)判断)、哄抬地价等行为,并请主承销商及律师在核查意见中补充核查方法及依据。

至少至2018年4月,交易所对房企发行公司债的反馈文件仍在关注“地王”问题。

2018年4月18日,北京金隅股份有限公司申请发行的“北京金隅股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券”收到交易所第二次反馈意见,意见要求,“主承销商和发行人律师根据金隅集团取得土地的单价(总价/土让面积)情况,进一步核查金隅集团及其合并范围内子公司在房地产市场调控 期间,在重点调控的热点城市是否存在竞拍‘地王’行为,并发表明确意见。”

进入2019年一季度,房地产企业融资规模突然放大,除了公司债审批速度加快之外,房地产信托也成为主要融资渠道。

据新华社报道,截至5月22日,我国集合信托市场共成立7477只信托产品,募集资金规模为8779.2亿元,年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看,房地产信托共成立2309只产品,募集资金最多,为3456.9亿元,占比为39.4%。

5月17日,中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),对信托公司开展房地产业务提出严格要求,重点关注以下几方面:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资;直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

到5月31日,有报道显示,因部分房企拿地激进,出现一些“地王”,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

另有房企人士向澎湃新闻表示,该公司与监管部门确认过,为避免公司在融资方面过于被动,公司此后拿地将有意避开“地王”。

其实,融资收紧风声收紧之前,房企融资规模已经在缩水。据第三方研究机构同策研究院监测的40家典型上市房企数据,5月,40家上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元。40家房企融资总额继上月的小幅回落后,本月融资金额继续大幅下滑,创2019年以来历史新低位。

同策集团首席分析师张宏伟认为,收紧发债的源头,来自于近期房企和土地市场的“反常”:“3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资后期会略有收紧。”

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