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星海名城业主欠3000元物业费 物业收3万多滞纳金

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仅欠了5年3000余元物业费,物业却要收3万多元滞纳金,这让业主杜女士对这个天价数字瞠目结舌。物业能收滞纳金吗?按照日1%的比率收取远超所欠本金数倍的滞纳金有何法律依据呢?

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事件:收房后5年未装修入住,欠3千多元物业费产生3万滞纳金    

位于西三环与石化大道十字西北角星海名城,是陕西中昊建设有限公司开发的住宅小区。

2011年5月,杜女士全款购买了该小区5号楼2单元购买了一套面积为78.6平方米的住宅,总价19万余元。“合同约定2013年8月31前交付,但当时因故拖延了一段时间,实际上是2014年初才交的房。”杜女士介绍,收房时,除了向有关部门缴纳维修基金和契税之外,她还缴了第一季度的物业费以及装修押金和垃圾清运费等费用,而且还获赠免半年物业。

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然而,由于当时该楼盘并未取得相应证照,小区业主入住及缴费情况呈混乱状况,当时杜女士并未进行装修,而是一直闲置至今。日前,杜女士想装修该房屋时却遇到了令其目瞪口呆的事情。“这些年我确实没来过这个小区,物业费也确实没缴。”物业告知杜女士,她欠费5年之久,物业费合计3876元需要清缴,“另一项收费吓我一跳,他们还算了一个我这几年没缴物业费的滞纳金,一共34414元。两项加起来38000多元。”杜女士说,当初接房时,因开发商的原因,各业主无法拿到自己的水电卡,时至今日,杜女士提出装修入住,向物业索要水电卡,却遭到拒绝,理由是杜女士为缴相应款项。

物业的依据是一份双方共同签字的房屋交接书,记者从杜女士手中的该交接书中看到,其中约定每月10日前交清上月的各项费用,逾期未缴纳的,按照每日1%的比率收取滞纳金。

 业主:滞纳金为欠款的9倍,天价滞纳金合法吗

29日上午,在星海名城小区,华商报记者见到了杜女士及其家人,在与物业多次的交涉失败后,一家人颇感无奈。杜女士想记者提供了一张物业的计算单据,其中几年所欠物业费合计3876元,另外,还有一项违约金项目的计算和总金额合计34414元,总金额38290元。“这个违约金就是物业说的滞纳金,我们大概算了一下,滞纳金金额是欠款的接近9倍,是名副其实的天价。”

实际上,杜女士介绍,物业的算法是错误的,仅就物业费的数目来说,她当年除了缴过1季度三个月的物业费外,还享受一个半年物业费的赠送。杜女士还表示,接房时签订的房屋交接书中约定物业费的标准是每平方米0.55元,可后来涨到了6毛多。于是,杜女士也详细计算了一个物业费总额,最高是3065元。

杜女士表示,这些年因故没有装修入住,欠下的物业费也确实该缴,但自2014年秋以来,她从来没有接到过物业的催费电话,“他们应该有个告知,产生这么个天价的滞纳金,他们也没有尽到通知义务。”杜女士的儿子小杜表示,他们愿意清欠物业费,但对于物业是否有资格收取所谓的滞纳金,以及计算滞纳金抑或是违约金的方式存在极大的质疑。

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物业:依约而行,业主不履约无法提供相应服务

29日上午,华商报记者陪同杜女士及其家人见到了星海名城物业办赵姓负责人。

“这是我们双方约定好了的,约定的是滞纳金,其实也就是违约金。”这名负责人拿出一份蓝色封皮的房屋交接书表示,现在的物业各项收费都是由市场决定,而国家也有相应规定滞纳金可以按千分之五到百分之一的额度,“你们不信去查规定去。”  这名负责人态度坚决地表示,在杜女士未按照双方约定履行契约清欠并交纳滞纳金之前,就杜女士提出的索要水电卡,正常装修入住的要求,“物业无法提供相应的服务,其中包括装修工机器设备出入小区的证件,以及水电卡的交付、供应水电等”。

对于杜女士所述的从未接到催费通知一说,这名负责人称包括他自己在内的物业动过人员曾多次联系,但未能联系到杜女士,因为杜女士换了手机,而双方已有约定在先,通知与否杜女士都应直到欠缴要被罚,“我是2016年下半年才换的手机,一直没有接到过他们的电话。”杜女士表示,总觉得这里面存有猫腻。

律师:物业无权订立收取滞纳金的约定条款,违约金收取有法定额度

“如果他们双方之间约定的滞纳金,那么该条约定自产生之初就应当是无效的。”就此,北京市盈科(西安)律师事务所律师祁占荣表示,滞纳金是指超过规定的缴款期限,向缴款人征收的一种带有惩罚性的款项,一般是按照超过规定期限的天数,每天征收应缴款额一定的百分比,根据行政法理论,滞纳金是行政强制执行中执行罚的一个种类,具有法定性、强制性和惩罚性的特点,一般适用于应交未交的税款以及行政性规费等。物业公司属于商业性服务企业,不是国家法定机关,因而无权收取所谓的“滞纳金”。

祁占荣表示,依据双方所签房屋交接书中有关物业费收取的条款的本意来看,滞纳金其实是违约金的性质,但违约金也不是物业公司想收就能收的,必须提供该业主不交费给其带来的实际损失。根据合同法规定,不得超过实际损失的百分之三十。“那么业主杜女士欠缴物业费5年,按照最大化的算法,也是所欠金额的年存款利率乘以5,因此最大的违约金收取额度超不过20%。”祁占荣说,物业收取数倍甚至十倍以上收取违约金显然不合适,是违背相应法律规定的。

那么目前杜女士早已向物业缴纳装修押金、垃圾清运费等费用,希望进入小区进行装修,正常生活,物业拒不交还水电卡,并称无法提供相应服务的做法是否合法呢?“这也显然是不合法的。如果物业以此为要挟,那就成了捆绑销售,与物业条例等相应法律规定不符。”祁占荣表示,业主前交物业费,物业可通过起诉的方式维护自己的权利,而为业主提供水电等正常生活服务不能作为他们讨要物业费的要挟条件。

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