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银保监会、住建部整治融资乱象 预警4个涨幅较大城市

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银保监会、住建部动手“灭火”!整治融资乱象,预警4个涨幅较大城市,楼市小阳春要凉?

张达

国家统计局刚刚公布的70城房价数据显示,有67个城市新房价格环比上涨,上涨城市数量创近4年新高。其中,北上广深4个一线城市新房价格环比全面上涨,并且新房和二手房价格涨幅均有所扩大。另外,二线城市新房价格和三线城市二手房价格涨幅均继续扩大。

4月房价“小阳春”持续,楼市“火”势又起。

就在数据发布后两天内,银保监会、住建部相继出动“喊话”房地产,为市场“灭火”。

其中,银保监会整治房地产资金乱象,剑指违规资金变相用于拿地和购房;住建部在此前预警6个城市的基础上,再次预警4个房价涨幅较大城市,并再次强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”。

业内人士认为,银保监会对房地产领域融资乱象整治后,有利于抑制房企冲动拿地和个人炒房等行为,房企开发资金将会被严格审查,资金面或再次收紧。后期,被住建部预警提示的城市或升级调控政策,后期房价、地价波动较大城市仍可能被预警提示,中央稳楼市的决心未变。

银保监会整治融资乱象

5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,要求银行机构从股权与公司治理、宏观政策执行、信贷管理、影子银行和交叉金融业务风险、重点风险处置等五个方面开展整治;非银行领域各类机构按照相关要点开展整治,突出处罚和问责,下大力气解决违规成本过低的问题。

值得注意的是,整治内容中多处涉及房地产领域融资乱象。

其中,对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中,单独提到房地产行业政策:

1、表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;

2、未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;

3、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;

4、资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;

5、并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

对非银行领域乱象整治中,包括信托领域、金融资产管理公司、金融租赁公司的宏观调控政策执行:

1、信托领域:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

2、金融资产管理公司:未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求。

3、金融租赁公司:违规开展房地产业务。

从中可以看到,银保监会此次重点整治的房地产领域融资乱象,包括融资变相用于土地出让金融资和资金挪用于房地产开发或购房,与当前楼市、地市波动较大有关。

“近期全国各地土地市场突然升温,高价地明显增加,溢价率继续攀升,和当前稳地价的政策基调不符合。过去土地市场拿地需要审核资金来源,但估计近期部分房企拿地的资金审核方面,已经有所放松。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,此次银保监会要求整治表内外资金和信托贷款直接或变相用于土地出让金融资,预计房企拿地的资金审核力度会强化,进而抑制冲动拿地现象。

另外,近期房屋买卖市场开始升温,各类推销贷款的广告也开始增多,或存在违规资金进入楼市的情况。严跃进表示,银保监会要求整治个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房,后续对于此类个人信贷的管控会强化,进而堵住炒房等行为。

亿翰智库也认为,通知多处强调明确房地产整治相关内容,防止资金违规流入房地产领域,有利于维护市场秩序和防范化解房地产市场风险,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处,亦是进一步坚持了“房住不炒”的主基调。需要关注得是,此次加强房地产市场整治,对于房地产行业而言,资金面或再次收紧,部分房企又将面临资金短缺的掣肘。

住建部再预警4个城市

5月18日,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

住建部要求,各地要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,进一步加强市场监测分析,及时解决市场运行中出现的问题,切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处,确保房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是,尽管此前预警的6个城市并没有公布名单,但4月新房价格同比涨幅高达23.8%、已经连续5个月涨幅全国第一的西安4月23日已经升级了调控政策,5月13日开始实施资金流动性风险防控一级响应措施,包括暂停异地购房提取公积金、降低公积金贷款额度、上调公积金贷款首付比例等。可以推测其或在名单之列。

而此次列入预警城市的苏州,近期楼市地市成交火爆,也于5月11日升级了调控政策,不仅对热点区域的新房、二手房实施限售政策,而且还调整了土地出让报价规则。预计其他被住建部预警提示的城市也可能升级调控政策,

中原地产首席分析师张大伟认为,住建部的预警系统已经建立完成开始常规性运行,未来,房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主,住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

“住建部再次明确要求‘房住不炒’,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调,但是整体看,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,‘房住不炒’也代表了未来楼市政策将依然打击投资投机,对真实居住需求保护,未来微调的政策也有利于刚需。”张大伟说。

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