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大型房企“去库存” 二线城市项目计提跌价准备

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四月末“财报季”收尾,主流房地产公司的2018年业绩普遍亮眼。“碧万恒”依旧稳坐前三,阳光城、新城和富力的销售增速都在50%以上。

然而,财报的秘密不在于此。掀开光鲜业绩的外衣,房企的财务数据依然隐藏着不少风险。

其中一个就是库存。数据显示,大型房企的存货在2018年以及2019年一季度普遍出现了大幅的上升;这也是今年一季度,诸多房企打折“抢收”、万科提出“巩固基本盘”的深层原因。

在财报中,多家房企计提了存货跌价准备。其中,一线城市如上海、广州的项目包含其中;二线城市如成都、西安、天津、厦门最为常见;三四线更是“重灾区”。

根据财政部近期公开的财综〔2019〕14号文《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,全国城镇棚户区计划改造套数相比2018年下降近303万套,降幅达51%,这将加剧二、三、四线楼市的去化难题。

销售回款是房企最主要的现金流来源,而要实现健康的现金流管理,处理存货、去库存是关键。

  存货持续上升

2018年是房企近六年来最为艰难的一年,年底万科喊出了“活下去”,也有一些公司裁员降薪、出售资产以渡过危机。

去化压力大爆发体现在财报中。截至2018年底,不少主流开发商的存货都在高位徘徊,有些房企的库存到今年一季度仍在不断攀升。

碧桂园年报显示,截至2018年末,碧桂园的在建物业为6269.37亿元,持作销售的已落成物业为443.38亿元,两者分别同比增长74%和59%。存货金额为88.22亿,同比上涨107%。

2018年底万科的存货金额为7503.0亿元,同比增长25.5%。其中,拟开发产品、在建开发产品和已完工开发产品分别占比23.8%、67.6%和8.5%。在建开发有了明显增加。

去年以来一直在打折促销的恒大,开发中物业和持作出售竣工物业分别为9718.02亿元和1219.71亿元,同比增长14%和19%,基数很大,但增幅小于其他头部房企。

受限价影响,产品偏高端的华润等公司也同样面临存货压力。2018年末,华润的可供销售物业总额为3045.01亿元,同比增长36.2%。其他存货为10.94亿元,同比增长14.7%。

另外一家表现激进的房企新城控股,在4月2日收到交易所的问询。2018年底,新城的存货金额为1455.73亿,同比增长90.59%。新城在财报中表示,存货的大幅上升,主要是由土地储备和项目大幅上升所带来的。

截至目前,不少房企已经披露今年一季度财报,财报显示他们的库存也在上升。

今年一季度,绿地存货金额为6032.33亿元,比2018年底增长了77.36亿。4月29日,万科公布一季度财报显示,期末存货金额为7785.78亿元,比2018年底的7503.02亿元增长了3.8%。

  “清盘”进行时

在经过了2015-2018年上半年的长时间超级“牛市”后,房地产市场进入了调整期。而这个调整,显然远未结束。

虽然今年3月迎来了“小阳春”,但房企大多没有像从前那样“捂盘惜售”。据21世纪经济报道记者调查,当前主流开发商都在加紧去库存。各家公司纷纷制定了去库存目标,将库存进行具体分类,比如长期库存、低效库存、滞重资产等。

列在财报中的计提存货跌价准备的项目,首当其冲成为最大的去库存目标。

21世纪经济报道记者以万科、保利、绿城、阳光城、泰禾、蓝光发展和招商蛇口为统计样本,计算这些房企在一线、二线和三四线城市的计提存货跌价准备金额分别为21.95亿元、45.63亿元和4.98亿元。

四个一线城市中,被统计在内的房企在广州的计提存货跌价准备金额为10.9亿元,为所有城市中最高,在北京、上海的计提金额分别为0.57亿元、6.58亿元,在深圳暂无计提。

二线城市方面,所统计房企在南京、厦门、合肥、佛山、珠海、大连等17个城市有计提存货跌价准备。其中厦门计提金额最高,为8.106亿元,包括泰禾8460万元、阳光城1.57亿元,以及保利5.69亿元。

在过去两年房价上涨最快、市场火爆的二线城市厦门、西安、成都,是计提最多最频繁的。

此外,2016-2017年棚改货币化安置比例高的城市如西安,更加不被房企乐观对待。

三四线城市中,所统计房企在宁德、莆田、大庆等城市中的计提准备金额较低,大多不过亿。两个逾亿元的项目均在万科名下,分别是1.8亿元的南充金润华府和1.3亿元的镇江蓝山花园。

此外,华夏幸福2018年度计提存货跌价准备10.12亿元,其中,对开发成本计提存货跌价准备9.87亿元,对完工开发产品计提存货跌价准备2485.61万元。计提项目主要位于廊坊市、香河县、嘉善县等区域,显示环京津楼市增长乏力。

“因可变现净值低于存货成本,需计提相应存货跌价准备”,是房企计提的理由。其中高价地是主要因素。

“从这些数据也可以窥见区域市场的分化,以及同一城市产品、项目之间的分化。”易居智库中心研究总监严跃进分析,房企计提存货跌价,一方面是由于拿地地价过高,另一方面也反映了当地市场的低迷,企业没有信心短期去化。

值得关注的是,今年一季度虽然一二线城市回暖,但并非所有项目都受益,克而瑞指出,北京、广州的大户型豪宅、别墅就面临去化难题;在深圳,则是豪宅受宠,边远地区的刚需“卖不掉”,后者在某大型房企内部属于“低效资产”,要对其进行重新定位、包装;预售期超过6个月,即变为长期资产,要求年内必须清盘。

受棚改收缩影响,三四线城市今年大概率要下滑。在棚改计划表中的36个省、自治区、直辖市和计划单列市中,共有31地的计划套数相比去年下降,仅5地较去年有所增加。

4月25日,中国社会科学院财经战略研究院报告预测,三、四线城市“小阳春”趋于消退,今年房价将稳中有降。

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