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谁在营造燕郊楼市抢房氛围?

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中原地产的数据显示,今年春节过后,燕郊房价呈现出回暖迹象,目前燕郊二手房月成交量已经回到千套水平,成交活跃度有所提升。不过,北青报记者前往燕郊实地采访发现,多个售楼处看房客都很少,多数冷清。据某售楼处一名工作人员介绍,燕郊楼市稍微有一点回暖,但在限购条件下,大火的可能性不大。有业内人士认为,当地开发商、销售代理公司、地产中介等利益关联团体,联合炒作政策放松及其他期望中的规划利好消息,营造抢房氛围。

 变化

  二手房成交均价连续六个月回升

  或与每年的“春季攻势”有关

燕郊楼市的一举一动都备受市场关注。这些年,燕郊楼市大起大落。从大众心理上接受的每平方米1万多元,到2017年最高点时逼近每平方米4万元。

2017年3月22日,廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购,外地户籍限购一套且提高首付比例;4月5日,三河市限购实施细则出台,进一步提高二手房交易成本;6月3日,廊坊市限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,本地户籍限购2套。楼市随后一路暴跌,普遍下跌30%甚至腰斩。

去年年底,一路跌到冰点的燕郊楼市又有了回暖的迹象。链家数据显示,2018年10月,燕郊二手房参考均价仅为16269元/平方米,但到2018年12月,燕郊二手房参考均价已经涨到17462元/平方米,2019年1月,二手房成交均价为18532元/平方米。

对于燕郊楼市,中原地产分析师张大伟认为,燕郊楼市本身的市场利好的确出现,包括最近通州与北三县协同发展以及地铁建设的预期等。但从市场发展看,春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下,炒作更有可能会影响市场。“当然,这些炒作主要是在当地房价的确下跌不少的基础上。”

实际上,燕郊乃至整个“北三县”楼市每年一般都有一波“春季攻势”。2017年12月-2018年2月,燕郊房价同样出现一波较快反弹。其中2018年2月环比上涨2.38%。但炒作之后,燕郊房价随后继续下挫,甚至出现跌幅扩大的情况。

 探访

  涉购从严无法规避社保

  成交量不高且房价涨幅不明显

4月5日,北青报记者来到燕郊著名的“售楼一条街”,这里汇集了燕郊绝大多数售楼处和房地产中介,巅峰时,这里曾云集几十家中介和数百名街头拉客的卖房掮客。北青报记者此前曾在不同的时段多次探访过这个地方,这里几乎是燕郊楼市的风向标。2017年最严限购之后,这里的大多数中介都关门了,多数中介人员都远走大厂、秦皇岛一带,“售楼一条街”一度非常冷清。

4月5日下午,北青报记者再次来到“售楼一条街”。一名中年女子介绍,她是上个月来到这里拉房客的,一个月3000元保底收入。

北青报记者跟着他们探访了数个售楼处,发现售楼处看房客都很少,多数冷清,售房处工作人员几乎都在闲聊或者刷手机。据某售楼处一名工作人员介绍,燕郊楼市稍微有一点回暖,但只要限购不放开,大火的可能性不大。他们开发70年产权的住宅,必须具备燕郊3年的社保或者纳税,北京来的投资买房群体没法入手。

有没有办法规避社保或者纳税?对此,某售楼处工作人员表示,这要是放在以前燕郊有专门的人帮忙代办社保或者纳税,现在政府查的严,已经没有人敢做了。

为何生意不太好,但几乎每个售楼处都开张了?对此,某售楼处工作人员表示,一方面燕郊楼市确实有好转的苗头,大家都怕踏空。另一方面,燕郊楼市的限购明年就要满3年了,限购之后开始在燕郊交社保的人群很快就将拥有购房资格。所以现在很多工作也是在为后期做准备。

燕郊链家地产一名客户经理告诉北青报记者,实际上燕郊楼市依然是买房市场,成交量略有反弹,但是跟此前相比,依然处在很低的位置。业主挂牌价的升高只是一个预期,而在成交量不高的情况下,成交均价等数字并不能准确反映燕郊楼市的实际情况。

以“首尔甜城一期”为例,链家的成交数据显示,2018年12月至今,该小区面积为70-90平方米的同类型(2室)成交房屋共计16套,其中2018年12月成交7套,2019年1月成交9套,2019年2月成交7套,2019年3月成交了10套;2018年10月(市场最低点),该小区成交均价在16900-22858元/平方米区间内,2019年1月成交均价在17645-20827元/平方米区间内,2019年2月的成交区间为20000元/平方米到21703元/平方米。再加上楼层、装修的不同造成的差别,实际上房价的涨幅也并不明显,这跟一些中介、营销公号声称的20%涨幅有差别。

 发现

  小户型不限购公寓项目

  购房者以北京人居多

与售楼一条街的依旧冷清相比,北青报记者在探访中获悉,燕郊新开盘的不限购的公寓楼却相对人气较高。以某楼盘为例,地铁22号线(平谷线),在燕郊有一站燕顺路站,距离该楼盘仅1公里左右。

这个项目主要有52-87平方米的平层和33-44平方米的loft,价格在20000元/平方米左右。项目的产权为40年,兴达置业的销售人员告诉北青报记者,这个项目由于不限购销售很好,大部分都是北京来的客人,有的人一出手就是好几套。“如果买小一点的loft,首付只要40万元左右。”

4月6日上午,北青报记者来到潮白大街边上的上述楼盘的售楼处,门前的停车场已满,停车场里的车牌超过半数显示来自北京,其次是河北、天津、江苏等地。进入售楼处,近百平方米的面积大厅站了好几拨看房客,他们围着沙盘,销售经理们正在给他们逐一讲解。

在大厅靠近门的一侧有一排桌椅,一些看房客当场交钱签约,更靠里屋内,一张桌子上摆着“中国银行签约处”的桌签。工作人员介绍,看房客如果交了首付,直接就能在这里办理贷款,最快一周内就放款。北青报记者在半个多小时里,已经有三个买房客表示了签约的意向。

 观点

  业内人士意见分歧较大

  燕郊楼市或有炒作因素

面对燕郊楼市的情况,业内人士的意见分歧比较大。有业内人士认为,随着京津冀区域交通体系等基础设施的优化、北三县与副中心“四统一”规划的落实、地铁平谷线规划调整等市场利好释出,环京楼市在经过一段时间的底部运行后,目前价格已经趋稳,或已经触底反弹。

但也有业内人士认为,燕郊楼市的情况更多是炒作的因素。中原地产首席分析师张大伟认为,燕郊楼市有借势炒作的因素。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在接受中新社记者采访时曾表示,当地开发商、销售代理公司、地产中介等利益关联团体,联合炒作政策放松及其他期望中的规划利好消息,营造抢房氛围。

针对廊坊尤其是北三县炒房氛围再度兴起,北青报记者注意到,廊坊市政府再次强调了“房住不炒”的决心。3月15日,河北省廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动,严查规避限购政策等12种违法销售行为。包括以私下内部认筹、排号等方式蓄客,通过集中选房、雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作,通过“空挂”缴纳或补缴社保、个人所得税,违规迁移户口、私下签订买卖合同等方式违反调控政策,或者诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策。

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