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先炒股还是先买房?2019西安购房7问7答

2019-03-21 09:32:56 来源: 西安楼市AI
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最近有好多购房者私聊AI君,提出了一大堆问题,典型的有:想要在西安投资,应该买哪里合适?西安房价跌了吗?最近二手房市场怎么样?等等。针对这些高频次出现的问题,AI君特意准备了本篇文章做以解答,希望对各位买房有所帮助。

本文内容主要包含:

1、先炒股还是先买房?

2、2019年在西安买房合适吗?

3、2019年买什么房子?

4、2019年重点关注什么区域?

5、全装修对市场的影响?

6、2019年市场交易情况?

7、2019年棚改范围及影响。


干货满满,现在开始吧!



01


先炒股还是先买房?



最近朋友给AI君讲了一个励志故事,我朋友的朋友在深圳通过卖房炒股实现了资产翻倍,以及至少两代人的财务自由,走向人生巅峰。


对,最近股市可谓疯长,但可以卖掉深圳的房子入股市……嗯,AI君深刻检讨,自己为什么这么穷,不只是钱,更重要的是魄力好吗!


而今天西安本地股也开始跟风。



所以最近有一个命题又在购房者中,蠢蠢欲动——先炒股还是先买房?


2019绝对利好股市,但对普通人来说,钱从股市来也最终会消失在股市,所以股市的最终归宿还是买房。股市可以短期赚钱套现,但要守住家庭资产跑赢通货膨胀还是要靠楼市。总而言之有钱炒股,没钱还是乖乖买房吧。股市是有钱人的游戏,没有刚需一说。



02


2019年在西安买房合适吗?



预期:


大形势,全国成交量下跌,购房意愿减弱,但国家鼓励一城一策,地方政府已有托市动作,房企恢复拿地热情。但主要拿地是在一二线城市,三四线城市步入下行已板上钉钉,拿地的背后是房企对城市的预期,其实购房者也是一样,一二线城市的资产才是优质资产。



城镇化:


两会提出,要聚焦“三农”问题,要发挥“三农”作为经济压舱石的作用,要全面推开农村土地改革制度,盘活闲置宅基地和闲置农房,促进1亿农民落户的目标要达成。


城镇化最利好的就是楼市,换句话说全国还有1亿的购买力,但这1亿的购买力流向哪里,就看哪个城市的吸引力更强。韭菜有的,你们抢吧。


中心城市引领城市群发展:


西安作为第九个中心城市,关中平原城市群首位城市和一带一路起点城市,即便不是最好的,至少也是强二线城市,业内人士透露最近在投资客中,预期最好的二线是长沙,因为均价不过万属于洼地。不过在2017年以后西安的本地购买力已经被撬动起来,西安本地购房者对城市前景也普遍有正向预期。西安有着非常好的底子,即便“政局动荡”,如果传言落定,将稳定预期。




03


2019年买什么房子?




1看价格(楼面价)


先来看目前市场上比较火爆、逢开必摇的楼盘:浐灞的高科麓湾国际社区、紫薇花园洲,曲江的中国铁建万科翡翠国际、大华公园世家,航天的大华锦绣前城、康桥悦蓉园,未央区的瑞和大唐府邸及沣东的绿地新里城。


可以说,目前市场上热销的楼盘,几乎都是开发商拿地时间较早,楼面价较低的项目,所以大家在看房的时候也可以关注那些楼面价较低的楼盘,毕竟楼面价低房价才有可能低。


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2稀缺性


买房除了看上文提到的价格之外,还有就是稀缺性,物以稀为贵,不可复制的资源是保值利器。

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例如地段一直是选址的金科玉律,楼盘所在地段是其能否增值保值的首要因素。当所有房产的价格都上涨的时候,位于黄金地带配套设施良好的楼盘虽然也在升值,但短期内的升值幅度可能比不上新兴热点区域楼盘。可是当市场萧条时,这些楼盘就会表现出良好的保值属性。


此类代表性的楼盘有:龙湖景粼天序、华润置地悦府等。

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简单来讲,最终决定房子升值的,不是租金,是房子的流通性,也就是说当你想要卖房的时候一定会有人接手。



04


2019年重点关注什么区域?




备注:AI君按照西安各区(行政、经济开发区)的发展及热度,依据清代后宫等级将各区进行排序,等级如下:皇后 — 皇贵妃 — 贵妃 — 妃 — 嫔 — 贵人、常在、答应,仅供娱乐(>ω?* )?


目前西安新区的代表有沣东新城、浐灞生态区及最近比较热的高新三期首善区,高新三期首善区虽比前两个新区起步较晚,但热度却一点不逊色。



?关于高新三期首善区:


为全面加快高新区建设大西安都市圈首善区、实现?“三次创业”计划,对完成托管后约1079平方公里的高新区,按照到2020年、2025年、2035年三个阶段做出空间发展战略规划。

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高新区从塑造宜居城区、完善产业空间等方面,提出培育一大世界级引领产业生态圈、五大领先跨界融合产业集群、一批硬科技属性经济形态的“151”产业体系,构建“一心、双轴、四片”的发展空间结构。



一心”指中央创新区(CID),对标上海浦东,在规划区中部建设未来之瞳城市超高层地标集群,吸纳全球创新企业总部;在创新区南部打造西安丝路国际金融中心核心区,汇聚丝路金融创新资源;目前已经落地的有绿地丝路全球贸易港、高新?绿地之樽城市综合体、未来之瞳超高层综合体、兰桂坊四大项目。



未来之瞳效果图


而在土地方面,高新三期目前成交两宗土拍,都是国家队亲自下场。最新的土拍是3月19日天地源5.52亿竞得西安国际社区80亩2宗住宅用地,楼面价分别为7064元/平7018元/平,另一宗则是紫薇地产在2018年11月以12.1亿的总价竞得高新国际社区152亩2宗住宅用地,楼面价为7898元/平7953元/平


天地源竞拍地块,图片来自西安地产视线

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此前沣东华侨城的楼面价也不过5464元/平,同一时期绿城的楼面价为5887元/平,而老城区大明宫莱安土拍楼面价为8554元/平楼面价直逼老城区,高新三期未来可期。



05


全装修对市场的影响?



AI君首先想说一个误区!


AI君在回答购房者咨询的时候发现,有的购房者以为2019年开始已经没有毛坯房了,这是错误的。政府要求的是在2019年拿地的开发商需要做全装修。2019年拿地、2019年拿地、2019年拿地重要的事情说3遍!


接下来我们言归正传,来说全装修对市场的影响。


1、2017年8月起,国务院安全生产委员会关于 开展全国安全生产大检查综合督查,其中排查治理了3.2万项重大隐患,这些重大隐患包含矿山企业超层越界开采,使用国家明令禁止使用或者淘汰的设备、材料或工艺等方面。所以目前市场上大多数都是具有环保标识的合格材料,但同样的,装修成本势必会增高,2018年仅材料上浮了30%,人工每年上浮10%。2019年继续严查环保大概率还会上浮。毛坯装修费用逐年递增,买的越早越便宜,刚需趁早买。?


2、从全国其他已经实行全装修的城市来看,全装修项目房价较高,装修质量堪忧。这些城市的购房者几乎都在抢毛坯房,不但便宜,还可以自己装。全装修政策出来之后,AI君就有过别的城市全装修政策的摸底,可点击了解>>>>前车之鉴!三大城市全装修执行摸底,西安人马上将面临这些……



06


2019年市场交易情况?



1新房登记情况


春节过后,全国都出现了小阳春,西安也不例外。春节过后,西安共有38个项目8835套房源进行线上登记,登记审核通过有13134人。其中摇号楼盘有13个,摇号占比34%,相比较12月的23%的摇号率来讲,还是有所上升的。


节后登记楼盘中,高层均价12892元/平,小高层均价13865元/平,洋房均价22335元/平【备注:洋房层高6层以下,小高层高7-18层,高层18层以上】


?春节后,西安线上登记楼盘信息?



2二手房交易情况


新房价格因为受政府管制,只能通过登记人数来反映楼盘的市场认可程度,而二手房价格则是市场的真实反映。据诸葛找房数据显示,西安节后二手房挂牌量上升,挂牌价小幅下跌。2019年2月二手房总计成交1850套同比去年2月下降了约30%,1月份同比下降17%。



07


2019年棚改



按照绕城高速公路以内城中村三年清零行动专项方案”规划,2019年底前西安将实施63个城中村和25个棚户区的拆迁改造;2019年后将实施54个城中村和42个棚户区的拆迁改造。


西安的城中村体量庞大、数量巨大,这次涉及改造拆迁安置的村民接近50万。这50万人一被“解放”,西安房价是否会因此被拉高呢?


答案:会有一定的影响。



首先,在楼市库存较高的前几年,普遍实行的拆迁安置办法是货币化安置为主,手握拆迁款的村民会去市场中解决住房需求,从而消化掉市场中的库存,需求大增自然推动房价上涨


在2018年7月末召开的政治局会议中提到,“库存较少是引起部分城市房价上涨的主因,库存较低的城市要加大土地供应,及时补充库存”,库存较低的城市自然要以实物安置为主,货币化安置为辅,甚至会叫停货币化安置。


截止目前,西安楼市库存的去化周期已低于7个月,属于较低库存城市行列。因此,这三年拆迁计划大概率会以实物+货币化安置相结合的方式为主。这种赔付方式并不会制造出大量购房需求,对西安楼市冲击有限



其次,西安目前库存较低,需要加大土地供应,城中村棚户区改造是释放土地的重要方式。而类似沙井村这种优质地段的城中村只有大牌房企才能“啃的动”,优质地段+高拆迁安置费+品牌溢价,届时售价可想而知,势必拉高区域房价。


最后,按照西安城市的经济发展速度以及城市影响力,房价稳中有涨是大概率事件。因此总体来看,三年棚改会释放一定的购买力,以及大量的土地供给,会对楼市有一定的推动作用,但真正决定西安房价的,还是城市的发展潜力。



AI君有话说



AI君年前对2018年西安上市计划与实际供应量做过统计,2018年计划供应约23万套,实际上市约12万套,即大约还有10万套房源会延迟到2019年上市。


注意!提醒大家西安楼市2019年上市计划即将发布,AI君也会为大家24小时关注!及时为大家播报最新信息。



备注 | 文章部分内容整理自网络,仅供参考

张彦飞 本文来源:西安楼市AI 责任编辑:张彦飞
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