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房企2018年业绩“涨声一片” 今年面临下行考验

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近两年,由于股市波动,房企动态市盈率下调明显。

自去年起上市的正荣地产等9家房企中,市盈率在0-13的有六家,市盈率在0以下、14-20和21以上分别有一家,按照港股平均市盈率测算,这9家房企中近七成内房股价值被低估。其中福晟国际市盈率-1.21,是唯一一家市盈率为负值的房企;大发地产市盈率最高,为21.348。

易居研究院研究总监严跃进分析指出,纵观当前房企的市盈率数据,多半是受到大盘的影响,所以股价低迷。

随着2018年年报季的来临,上市房企业绩普遍上涨,此前一直被低估的房企市盈率也出现普涨的趋势。在中金公司日前发布的报告中,统计了17家公司2018年的利润,全部较2017年上升,同比增速合计32%。

不过,2018四季度楼市已明显降温,2019年大概率延续调整趋势,房企业绩将迎来大考。

2018年业绩普涨

在中金公司日前发布的《证券研究报告》中,统计了17家公司2018年的利润,全部较2017年上升,同比增速合计32%,其中中国金茂增速最快,达到85%。又比如,迪马股份在今年1月底发布公告称,公司净利润同比增长达50%-60%;中南建设1月29日发布业绩预告,预计2018年度净利润19.29亿-22.3亿元,同比增长220%-270%。

在已经公布2018年年度报告的房企中,多家房企均呈现利润大增。以中华企业为例,公司2018年净利润为25.92亿元,较2017年同期增长 174.21%,其3月7日收市之后市盈率为12.86倍,市值为328.7亿。

对此,同策研究院首席分析师张宏伟分析指出,这存在行业周期问题。2017年房价涨得快,市场好,销售业绩好,导致2018年年报数据表现很好。不过,2018年市场下滑,大部分企业的销售业绩也将随之下滑。目前市面上在售的项目价格也出现滞涨,因此2019年行业下滑是趋势,决定了市值与资本市场表现将有偏差。

一名中小型房企相关负责人对记者表示,近两年内房股平均市盈率均不高,在3-10倍左右,但从房地产行业销售回款、拿地及建安支出、运营费用、债务发行及偿还等现金流活动来看,2019年将面临更为严峻的形势。

一个事实是,房地产行业在2019年内,境内外公司债、ABS 等债券到期量将同比增长逾 50%,达到约 9000 亿元人民币,开发商现金流压力增加;与此同时,有机构预计行业整体现金流风险有所上升:房企账面现金将由 2019 年初约 2.7 万亿降至年底约 2.1 万亿,净负债率将有所提高。

2019年迎大考

但龙头房企资金面压力有限。这从年初多家房企大额度境内外融资获批可见一斑:其实,自从2018年12月,国家发改委支持优质企业直接融资的文件公布后,房企境内发债规模开始扩大,融资环境趋于缓和。2019年1月,房地产行业就有超过7笔企业债发行,包括世茂股份发行超20亿元公司债;富力地产发行总额15亿元的超短期融资券;信达地产非公开发行15亿元公司债券;美的置业非公开发行30.6亿元公司债。发债规模最大的当属金地集团,1月8日晚,金地集团宣布发行债务融资工具,规模不超过200亿元。

记者经过梳理公开信息获悉,房企目前处于一个现金储备充裕的状态:手头现金对短期债务覆盖普遍超 1倍,最高接近 5 倍。此外,受益于行业集中度进一步提升,大中型房企进一步加强现金流。这也印证了今年年初以来,福州、苏州、杭州等强二线城市土拍的热度。

此外,一二线城市政策和基本面都呈向好势头,而三四线城市的政策和基本面都呈变差苗头。一个重要原因在于,三四线城市的棚改货币化只有减量可能,没有增量趋势。业内人士指出,这并不代表三四线城市调控比一二线城市更严厉,而是三四线城市缺乏政策边际变宽松的可能性。

与此同时,今年年初的市场成交并没出现预期中的明显回暖。综合中介机构的统计数据显示,今年1-2 月全国一手房销售面积将出现 10%以上同比下跌,跌幅较2018年12月下滑8%,并且有持续扩大趋势。平安证券研报认为,2018年四季度楼市已明显降温,2019年大概率延续调整趋势,预计2019 年全国销售面积同比降6.9%。

房企利润大考,一个重要因素也在于:尽管2019年投资增速面临回落,但竣工有望回升。考虑到 2017、 2018 年竣工已连续两年负增长,房企不可能无限制延缓竣工期限,从三年 建设周期来看,2016-2018 年新开工持续攀升;再叠加资金面缓解,预计 2019 年竣工有望回升。

供应增加,叠加需求萎缩,2019年房企业绩或将迎来大考。

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