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房子20年保值30年开始折旧贬值?看专家怎么说

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“90年代末,我在南郊买了一套两居室住宅,那时候手头拮据,一家人只能凑合着住。如今条件好了,孩子也大了,想换一套大房子,准备将原来的住房出售。谁知前几天去中介咨询,他们竟估价每平方米8000元都不到。与同地段较新一点的二手房相比,每平方米相差好几千元呀!”张先生疑惑不解,这刚过20年的住宅,在中介的眼里,怎么就贬值得如此厉害?

20年保值

30年开始折旧

“住宅20年后就贬值,这应该不是一个大概率事件。如果这种情况现实存在,应该与该住宅所处地段、交通、环境配套及自身品质、户型、物业服务密切相关。”地产资深策划人靳先生指出,一般来说住宅10年内增值、20年内保值、30年后开始折旧,这是业内的共识也是市场的规律。住宅使用年限国家法定70年,刚过20年,按人的年龄段区分正值青年期,朝气蓬勃、挥斥方遒,何言老而不值?”

“会杀价,这是生意人的职场技巧,更是房屋中介经理人储备房源、招揽客户、推广销售的必备课和基本功。”某中介郭经理谈到,将每平方米10000元的二手房报价8000给出售房东,这叫底线也是心里探视。这是业务人员根据房源所在地段、成色、周边环境等所做出的基本判断。事实上,会有个讨价还价的过程,也会给出售留足一定的空间。如果是包销模式空间会大一些,如果只是抽成房源估价则相对更接近市场价。

“二手房估价低不能单纯以使用年限来判定。”鸿基地产赵总说:“现实中,品质低楼盘周边邮局、银行、超市、餐饮、中小学、幼儿园、公园、休闲娱乐场所等配套设施欠缺都会为住宅做减法。如果出售的二手房还面临噪音、强光灯污染,小区物业服务口配不好,区域规划存在巨大变化,治安情况不好等客观情况,即使房源不到20年也会有贬值的可能。”

房子贬值

只是个相对的概念

“锦园的房子快20年了,二手房出售挂牌价格仍是每平方米16000元左右,与同地段新盘房源价格相差无几,比同区域二手房明显高出不少。这就是一个住宅不以年限论价值的典型例子。”某代理公司刘经理认为,对于口碑好、地段好、环境好、品质好的楼盘,住宅前30年只会在增值和保值通道。有些经典楼盘、里程碑项目甚至40年、50年都不会落伍。

“所谓的住宅以年限论贬值,从财富角度只是个相对的概念。”某银行投资理财王经理算了笔账:20年前,一个家庭有10万元就已很富足,工薪阶层月工资1000元算是高的了。现在,有100万元资产的人都不算啥,上班族月薪1万元也很平常。人们的收入增长了10多倍。以此计算,20年前30万元的住宅现在出手卖300万元,才能保证财富基本不缩水。

“近20年银行存款利率三年期最高为百分之5.4,最低才两点几,20年叠加在一起利滚利本息不过1倍多。也就是说1998年在银行存入30万元的三年期存款,到现在本息也就60多万元。但如果20年前用30万元购房一套上百平方米的三居室住宅,以目前的市场价格怎么也要卖100万元,家庭资产至少增长了3倍。单从投资的角度看,购房与存款相比家庭财富显然增长了不少。所以说以时间来衡量什么东西的价值,增值贬值只能是个相对的概念。”王经理说。

二手房交易

更看重品质户型和环境

“以资产来论,在一线城市拥有一套住宅的人,房子估值后都是千万富翁;若以存款论,这些人大多身背房贷又是一个个房奴;以生活品质论,这些身价千万的工薪族怕得病、不敢请假揪心工资拖后,耽搁了月供日子总是紧巴巴。”生物公司何总表示,对于普遍只有一套住房的购房者来说,房子的增值贬值只是代表抵押贷款时筹码的轻重而已,是否出售没有多大的实质意义。

在西安二手房交易大厅,笔者与几位前来购买交易二手房的人士交流。他们对房源的地段、户型、环境,特别是价格都门儿清,但对所购住宅的已使用年限、土地证期限始末都表示不大清楚或表现出不怎么太在意。

一位中介公司的赵经理坦言:“在二手房交易市场上,使用年限10年内的房子一般购买者不会介意,已使用20年内的住宅,只要品质、户型、环境好,购房者也很少有揪着年限刨根问底的。” ?海江

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