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2018年西安土地市场实际供应与计划相去甚远

2019-01-11 09:52:56 来源: 房99 举报
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2018年12月份西安土地市场运行分析报告

市场概况

  供地计划与实际供应相去甚远19年待供土地充足

12月,西安市及西咸新区共计成交经营性用地30宗,累计土地面积99.8万㎡,合计出让金70.8亿元,成交面积环比下降8%;本月供应经营性用地32宗,供应土地面积合计159.6万㎡。

西安城区及郊县本月供应地块24宗,累计供应土地面积86.2万㎡,环比上涨64%,供应地块主要集中在城东和曲江,以商住用地占绝对主力,目前仍有18宗地块预计在2019年1月份成交;成交方面,本月累计成交78.4万㎡,环比上涨18%,年底土拍市场可谓遍地开花,东有融创以7196元/㎡楼面价摘得融创豪宅壹号院旁住宅用地,南有绿地集团借西安建工之手取地清凉山,西有大兴新区小面积商住用地遭四家企业争夺,北有草滩182亩商住用地底价成交。

12月,西咸新区供应经营性用地8宗,供地面积73.4万㎡,均分布在沣东新城,主要以商住用地为主;成交方面,西咸本月共成交地块7宗,累计出让土地面积21.4万㎡,仅为上月成交量半成,成交地块多集中在沣西新城,其中蓝光以2.67亿元底价竞得沣西渭河旁95亩住宅用地。

2018年累计成交宗数及区域最高楼面价

2018年房企累计拿地面积TOP10

?备注:数据统计区域包含西安市城六区+周边六大郊县+西咸新区,仅限招拍挂市场

一、西安市土地市场

  1.1供应情况

主城供地紧凑 核心区位或将引发争夺战

12月西安市共计供应经营性用地24宗,土地面积86.2万㎡,其中住宅用地2宗,商住用地16宗,商服用地5宗,综合用地1宗,以城东和曲江最为集中,分别挂出地块7宗和5宗。

本月主城区核心区位陆续有地块挂出,除城南清凉寺旁、城东长乐东路及灞柳一路旁地块已成交外,预计19年1月份仍有大兴新区枣园地铁口附近及大明宫片区红旗铁路旁大量优质商住用地成交,必将再次掀起房企争夺战。

本月土地供应分布图

1.2 成交情况

四季度主城区土地成交节节攀升 流拍地块增加土拍热中有冷

本月西安市土地市场共计成交23宗经营性用地,成交土地面积78.4万㎡,较上月上涨18%,其中住宅用地6宗,商住用地10宗,商服用地7宗,成交地块主要分布在城东、浐灞和经开。

大兴23亩小面积住宅用地遭抢夺 城西核心配套成熟区域一地难求 2018年12月6日,大兴新区永兴路地块LH3-2-9-4正式开拍,地块仅有23亩,净用地面积1.56万㎡,规划地上建面5.46万㎡,参与竞拍的企业有朗诗、西安久兴房地产开发有限公司、武汉鑫源世隆商贸有限公司以及武汉市苏木图建筑装饰有限公司,并最终由武汉苏木图建筑装饰拍得。大兴新区目前除11月新入市中南项目外,已无项目在售,片区内改善客群置业无门,加之土地资源紧俏,土拍哄抢似意料之中。

绿地集团借西安建工之手东征南拓拿下清凉山及半坡优质地块 18年12月24日,西安建工拍得雁塔区清凉寺69亩住宅用地,参与竞拍企业除西安建工外,还有龙湖、西安盛亿金恒实业有限公司等三家企业,最终西安建工以7101元/㎡、9.16亿元、18%溢价率竞得该宗地块,刷新城南楼面地价。18年12月25日,西安建工再次出手,竞得堡子村转盘37亩商住用地,楼面价2273元/㎡。据悉目前绿地集团控股西安建工66%股份,为西安建工混改后最大股东,国有资本仍占主导地位。

国企豪气十足本地房企牵头拿地全自持租赁型商品房用地 2018年12月25日,灞河新区264亩全自持租赁型商品住宅用地成交,本地房企金泰恒业以16.7亿元竞得,是继“914”《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》出台以来,首宗全自持型租赁商品房用地成交,具有里程碑式的意义。

阎良流拍地块底价成交 2018年12月7日,此前阎良107亩流拍地块再次竞拍,航空基地管委会旗下公司以底价拍得。阎良航空基地多年来商住用地供应与累计土地供应比例悬殊,且2012年至今未有商住用地招拍挂,但18年10月份地块挂出后,出乎意料未有企业竞拍,本次终以低价成交。在主城区降温大趋势下,房企进军郊县的脚步明显放缓,且预计短期内难有回转。

年底陷土地流拍寒流阎良、主城区多地流拍 12月6日阎良149亩商住用地流拍;12月24日,城南东仪路26亩商住用地流拍。累计流拍地块4宗,总规划建面40.92万㎡,主城区流拍地块多为小面积,而郊县土拍市场自后半年降温显著,加之年底房企多忙于业绩冲刺及年度盘点,多方原因造成年底流拍地块增多。

本月土地成交分布图

二、西咸新区土地市场

  2.1 供应情况

沣东新城成供应主力能源办再挂出优质地块

本月西咸新区土地供应8宗,用地面积73.4万㎡,供应地块均分布在沣东新城,其中住宅用地1宗,商住用地5宗,商服用地2宗。12月19日,沣东能源办再次挂出百亩优质地块,照此前阳光城壹号旁侧地块成交情况来看,本次出让地块或再次成为各大房企必争之地。

本月土地供应分布图

 2.2 成交情况

四季度西咸土拍降温土地供应顺延至明年 19年或再迎土拍热潮

12月,西咸新区土地市场成交7宗经营性用地,成交土地面积21.4万㎡,其中住宅用地1宗,商住用地4宗,商服用地2宗,成交地块多集中在沣西新城。

蓝光沣西拿地沣西集齐七大全国性房企 12月25日,蓝光地产摘得沣西新城95亩商住用地,地块位于天府路以北,横五路以南,渭东路以东,咸户路以西,规划建面15.3万㎡,容积率2.4,总出让金额2.67亿元。至此,沣西新城已有金科、新城、万科、招商、蓝光等近10家全国性房企进驻,此外金地、远洋、华润、碧桂园等品牌房企也已前往考察,同时随着硬科技小镇、AR梦想小镇等等大型产业规划落定,沣西的板块价值不断被刷新。

本月土地成交分布图

三、土地市场后市预判

18年西安主城区及西咸新区合计土地供应、成交均在2.3万余亩,其中西安主城区及郊县仅有0.8万亩土地成交,与年初近3万亩的计划供应量相差甚远,剩余待供应土地将为未来土地供应做以支撑;相比较而言,西咸18年土地1.5万亩的成交量则显得尤为富足,远大于当前西咸商品房市场供应,可预见未来西咸新区商品房市场货量充足,也使得西咸成为分流主城区客群的主要集散地。

年底西咸市场土地供销均有下降,且总量远不及上半年,主城区城南、城东则成为土拍市场新宠儿,绿地、融创等品牌房企动作不断,抢收业绩的同时仍不忘为来年积蓄实力。月底全市首宗全租赁型自持商品房用地被本地房企金泰恒业摘得,是继“914”《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》发布以来,首次响应该政策的标志性事件,共有产权住房将促使商品房市场向品质化方向发展,实现优质优价、价质对等,虽落实难度较大,但必将是未来市场大势所趋。

孙琦 本文来源:房99 责任编辑:杨俊美_baoji01
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