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大学生西安购买房中介违规被处罚 仲裁委却裁定协议有效

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大学生小曹通过中介购买二手房,在还未交房验收也未拿到房产证的情况下缴纳了定金。但随后认为此举不靠谱,要求中介办理退办业务被拒。小曹向房管局投诉后,中介虽然因做法违规被行政处罚,但小曹的定金和中介费还是没要回来。小曹又提起仲裁,结果仲裁判定前期协议有效,中介费用不用退还。

主讲律师

■北京炜衡(西安)律师事务所律师 焦瑛

■陕西保群律师事务所律师 宋伟

■北京君致(西安)律师事务所律师 王毅

■北京大成(西安)律师事务所律师 程昭

■陕西丰瑞律师事务所合伙人律师 朱长江

>>案件回放

  买了个还未交房的二手房

  签协议时交了4.5万中介费

小曹是一名在校大学生,今年落户西安后就和父母商量着在西安买一套房。今年6月,小曹在一房产网站看上了凤城二路某小区的二手房信息,向出售该房屋的西安万马房地产信息咨询有限公司咨询,并到现场查看后,6月10日,小曹、中介公司和房主刘先生三方相约准备签合同。当时小曹了解到该房屋还未交房验收,也未拿到房产证,“中介说可以找人将房主刘先生购房合同上的名字改成我的。”小曹当时就签了《定金协议》,约定小曹和房东刘先生积极配合中介公司完成合同变更,随后小曹向中介缴纳了居间费4.5万元,向房主刘先生交纳了定金10万元。

小曹说,7月初他找朋友咨询,“朋友说对方通过潜规则说不定能把名字改了,但是按照法律是不允许的。”小曹有些顾虑,便提出在协议里加一条。“能更名就更名,更不了名,就等到满足过户交易条件了再去办过户。”小曹说,之后房东也同意了,但中介以资金无法受到监管、无法进行居间服务为由拒绝了。“我说无法进行居间服务就把中介费退了,但对方说促成这个合同的签订了,无法退款。”

因为无法退费,小曹将此情况向西安市住房保障和房屋管理局进行反映。9月7日,西安市房管局以“为禁止交易的房屋提供经纪服务”对西安万马房地产信息咨询有限公司做出罚款3万元的行政处罚。但小曹的定金和中介费还是没要回来。

>>申请仲裁

  要求退还4.5万中介费

  被裁定不予支持

随后,小曹向西安市仲裁委员会申请仲裁,要求房东退还双倍定金,中介公司退回全额居间费。

在裁决期间,房东与小曹私下达成了和解,退还了10万元定金,并承担了8000元的仲裁费,8月23日,小曹撤回了对房主刘先生的仲裁请求。

中介公司却称,他们并没有刻意隐瞒相关事宜致协议不能履行,自身没有过错,请求驳回小曹的仲裁请求。12月6日,西安市仲裁委员会出具裁决书,裁定《定金协议》实为变更购房合同买方主体的协议,是双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规,合同成立生效。对于小曹因中介公司刻意隐瞒相关事宜要求退还居间费的请求,以没有事实依据和证据支持而不予支持。

12月19日下午,华商报记者见到了小曹,“买房的钱都是问亲戚东拼西凑借的,房子买不成了,只好先把借的钱都还了。”小曹十分无奈。记者在小曹与西安万马房地产信息咨询有限公司工作人员的微信聊天记录上看到,该公司工作人员曾在签订《定金协议》后的6月11日告知小曹,“该房子是2016年网签的,最快可能要到2021年才能进行交易。”

19日下午,小曹拨打了该公司法人代表的电话和协议上留有的电话,但都没有接通。随后,华商报记者和小曹来到中介公司,工作人员说:“不是已经拿到裁决书了吗?如果有什么问题去问老板。”

>>律师观点

  合同有效,若对仲裁有异议可向法院申请不予执行

明明之前房管局就对中介公司的行为做出过行政处罚,为什么《定金协议》却被裁定为不违反法律、行政法规,合同成立生效?

北京市炜衡(西安)律师事务所律师焦瑛说,在《合同法》中“约定大于法定”,只要合同不违反法律中的强制性和禁止性规定,就具有法律效力,即合同双方约定的效力,高于法律对于该事项的规定。

陕西保群律师事务所律师宋伟也认为,中介公司虽然在签订合同的过程中为禁止交易的房屋提供经纪服务,违反了相关的行政法规,但并不必然导致合同无效。只有违反法律中强制性的规定,如约定的条约涉及危害公共安全,才会影响合同的效力。

北京市君致(西安)律师事务所律师王毅说,仲裁实行一裁终局,双方的纠纷一经仲裁审理和裁决即告终结,不能像在法院起诉一样还可以发起上诉。但如果小曹对仲裁结果有异议,可按照法律程序,向法院提出不予执行的申请。

北京大成(西安)律师事务所律师程昭认为,裁决该合约不违反法律、行政法规,合同成立生效是合理的。《合同法》中规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。但强制性规范,分为效力性规范和管理性规范,而只有违反效力性规范的合同,才属于无效合同。小曹的合同只是违反了管理性规范,所以仍被裁定合同成立生效。

交易未完成

  中介公司应退还部分中介费

焦瑛律师说,《定金协议》中约定为变更购房合同买方主体的协议,但是小曹和房东刘先生最后并未成功完成交易,中介应退还部分居间费。

陕西丰瑞律师事务所合伙人律师朱长江说,中介在这个过程中存在不当操作和对客户的不当引导,虽然在协议中三方有所约定,但变更购房合同的约定存在违规、现实无法操作的可能,这也违反了房产中介应该遵守的行为规范。小曹与房东刘先生通过中介达成协议后,房管局对中介公司协议中的不当行为进行了处罚,说明该公司的居间服务是存在一些问题的,按理是应该退还小曹一部分费用的。

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