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户均住房1套不够住 何不依据人口流向调整土地

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据报道,2017年中国城镇共有住房2.7亿套,总体住房户均套数为1.13套,套均面积为95.16平方米。在城区,户均1.07套;在镇区,户均1.21套。

无论是城区还是镇区,户均住房套数都超过了1。看起来,中国城镇的房子完全是够住的,相信很多人看了这些数字都是这个感觉。

但问题的关键并不是总量和平均数,而是结构。即住房的分布结构和人口的分布结构是否相匹配,这才是关键之处。

以深圳为例,2017年,深圳新增户籍人口62万,那么,新增的住宅供地是多少呢?2017年,深圳发布的商品住宅用地供应计划是168公顷。如果把这168公顷摊到这新增的62万人身上,人均才2.7平方米。很显然,并不仅仅是这62万新增人口有住房需求,历年积累的巨量迁入人口的需求,也未得到满足。

而2018年,深圳市计划安排保障性安居工程用地、商品住房用地合计109公顷。这一年,深圳户籍政策并未明显趋严,所以新增户籍人口应该也不会少,供地却大幅减少了。如果再加进那些未满足落户条件的流入人口,那么,深圳新增供地是远远跟不上人口增长的。

所以,如果看总数,就会觉得全国城镇2.7亿套房,完全够住了。但如果看分布结构,恐怕远不够住。越来越多的人流入一二线城市,但一线城市供地相对较紧,二线城市供地虽略微宽松一些,但也比三四线城市供地更紧。

现在越来越多的人工作在一二线城市,但却回到三四线城市,乃至县城买房。这种方式购买的房子,大部分时间是空着的。因为租也租不上价。而一二线城市房子空置不出租的机会成本是比较高的,房主一般都会选择出租出去。所以,如果看房子空置总量,我们会觉得空置率很高。但如果只看结构,就会发现有的地方空置率高,而有的地方住房紧缺,甚至需要合租。

调查的数字显示,在城镇家庭户中,无房户占20%,有一套房子的占65%,有两套以上房子的占15%。从这个数字看,人们常感觉“到处都是炒房者”,其实也是错觉。炒房者的数量还是非常稀少的。

在20%的城镇无房户中,其中一半是单独租房,另一半是合租。可见,结构性的住房紧张还是很明显。如果算上到一二线城市工作生活的农村人口,结构性的紧张就更严重了。因为合租主要也是发生在一二线城市。

如果计算农村的空置房的话,那就更加惊人。在大城市的城中村,人口密度较大,但在离大城市较远的农村,则大多数时候房子是空置的。

这种房子分布结构和人口分布结构的不匹配,造成了巨大的浪费。比如,对于进城务工的农民工来说,如果能在城郊的农村购买到便宜一点的房子,那么他们就可以把在老家建空置房的钱节省下来。在农村、县城、小城市的空置房上,人们浪费的财富数目是非常惊人的。

所以,在土地供给上,或许我们应该放弃总量思维,更多地依据人口流向,让市场来进行调整。如此,一方面可以增加人们在大城市的财富——毕竟房子是很多人最重要的财富;另一方面又能减少小城市、农村的空置浪费。两边合计施策,就能使中国经济焕发巨大的活力。

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