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楼市寒霜!西安房企要“广屯粮”,还是要“缓而精”?

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楼市寒霜!西安房企要“广屯粮”,还是要“缓而精”?

PART1-供地缺口

如果不出意外,西安第四季度供地量会大增,在主城区一地难求的态势之下,西安房企究竟是会“广屯粮”,还是会“缓而精”?

2018年前三季度西安主城区供地7490 亩,完成全年计划13%;外围区域供地3452亩,完成计划15%,西咸新区供地20112亩,完成计划60%.

楼市寒霜!西安房企要“广屯粮”,还是要“缓而精”?

2015年至2017年居住用地供应计划实际完成率均值约为62%。2018年政府计划供应2.17万亩,实际已供0.43 万亩,完成度仅为20%,按照完成率62%预估,四季度居住用地供应量应达到9200亩。

楼市寒霜!西安房企要“广屯粮”,还是要“缓而精”?

2018年10月份,全市经营性用地供应27宗;成交16宗,成交面积611.97亩,环比下降47.96%,同比上涨 7.29%,进入11/12月份,西安土地成交究竟会走高,还是会下降?这一点将会成为房企关于2019年楼市判断的最直接的数据!

PART2-流拍降低

但我们也看到了一个反常现象,土地加大供给,限价雷打不动,流拍土地竟然减少,操作令人拍案叫绝。

根绝中国指数研究院的数据显示,三四线城市土地流拍数量已经开始回暖,从今年最高点8月份141宗,回落到9月90宗,10月下降到60宗。通过流拍一系列减少,土地市场即将成交出现了一个“黄金交叉线”!

这种情况在股票市场里面经常出现,突然之间“成交异常”,没有任何原因,主力抬升,貌似要发起一波猛攻了,吸引散户补仓。土地市场出现这种情况,大概只有两种:其一,国企或城投急政府所急,出手托底市场;其二,适当下调土地价格,吸引房企进入。目前,第一种情况已经出现了,例如西安金泰48亿拿地;相信第二种情况,不会等待太久,也会到来。

楼市寒霜!西安房企要“广屯粮”,还是要“缓而精”?

备注:数据来源,中国指数研究院的数据

但不管土地市场如何技术性调整,有一点没有办法提升,就是土地溢价率。

虽然地方政府对于土地市场预期没有改变,但因为土地价格上涨过快,对于引进独角兽、竞自持、竞商业、竞配套等条件约束,导致房企资金成本压力过大,还有一些土地明确要求民营50强或者世界500强,能够契合双方需求的土地十分稀缺。

当然最重要的一点是,在缺少上涨预期,房企缺少资金支持,在融资渠道收紧的大背景之下,私营企业想要筹资买地,太难了。但房企的心态,显然与地方土地出让需求不相符,逼近年关,全年任务只完成了13%,必须为了下一年的经济任务抢收一波。

PART3-趋势预判

但面对上涨乏力,投资退朝、改善透支,刚需疲软,客户量减少,在缺乏上涨预期的情况之下,房企究竟是要“广屯粮”,还是要“缓而精”?

楼市寒霜,唯有财务成本低的大型国企敢于勇猛精进,大肆“进补”;私营企业为了降低运营风险,可能会考虑精选土地,“暂缓”拿地。

如何让房企将收割西安的资金,再次投入西安,继续支持各大新区建设?这是一个难点,也是一个迫切点!如果市场继续压榨,可能人们所预估的“逆周期拿地”非但没有出现,反而是房企资金溢出,跑去地市级搞开发,这种情况对于西安楼市影响极大。

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