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楼市调控不会放松 市场或加速洗牌

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业内人士认为,在坚持调控不动摇的情况下,可预见的是市场调整的趋势会更加明显,这种现象大概会一直持续到明年三季度。

对于楼市调控,近期主管部门频频发声。10月28日,住房和城乡建设部发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》表示,坚决落实“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,加大分类调控、精准施策力度,加快推进住房制度建设。10月29日,新华社发文,再度官方定调未来楼市。刊文指出“当前有些杂音认为,经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控”,同时表示“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”。

11月2日,一位业内资深人士告诉记者,这与当前市场发生的一些动向密切相关。“限价限购限售的严格执行使得市场出现一些下行信号:包括土地流拍增多、房企降价促销增多以及二手房降价等等。这本质上是限价限购限售等调控政策带来的市场正常调整现象,但这却引发了部分利益相关者的骚动,各类消息也就多了起来。比如:‘某某城市取消限价’这类消息三番五次就会出现在自媒体人、房产中介的朋友圈中,引发业内一次又一次的猜测和讨论。”

近期,决策层的频繁表态证实,调控未有放松可能性,楼市必将健康、稳定发展。

市场下行谣言四起

针对房地产行业不安分的“谣言”,各地方政府不得不频繁调查处理。2018年6月15日,重庆市国土资源和房屋管理局发布声明,传播“取消限价”谣言者已受到调查处理;2018年9月21日,广州市南沙区人民政府发布《关于不实信息的声明》表示:“近期,有个别自媒体和房地产相关行业从业人员捏造、发布并传播“南沙将全面取消限价”的不实传闻,对南沙房地产市场正常运行秩序产生了严重的不良影响。对于恶意造谣、扰乱南沙房地产市场的企业和个人,我局将会同相关部门按照有关法律法规严肃查处。10月16日,厦门市国土资源与房产管理局官网发布公告称,近期在微信传播炒作的“厦门楼市全面取消限购”,属2015年1月的旧消息,目前厦门市限购政策并未取消。

更有甚者,10月24日,部分自媒体和急于促成交易的中介们开始散播“重磅消息”:“国务院规定半年内必须放开楼市全部限购。”谣言文章打开一看,依据则是一份今年5月14日发布的《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》文件,与房地产市场并没多大关系。10月26日,人民网紧急辟谣,“房地产取消全面限购”并不属实。

11月2日,业内人士认为,现在决策层的表态只是针对当前市场上的谣言进行辟谣,也并非代表当前市场形势发生了变化。经过过去两年多的有效调控,如今房地产市场正处于合理回归的过程。各地房价尤其是二线三线城市出现了大范围的降价,一些开发商也在全国范围内开始做一些价格调整,其中刚需的降幅达到百分之十到十五,高端豪宅的降幅达到百分之十五到三十。预计到明年上半年,房地产降价的会越来越多。

业内机构分析师也表示,当前多数城市降温,但看多者仍然存在,还有大量投资者与开发商想要抄底,期望下一轮暴涨与暴利,因此敲下警钟是有必要的。

业内人士认为这次定调“正当其时”,用“决不会”三个字也表明了政府调控坚持从紧不放松的坚决态度,对当下楼市市场预期起到了明确清晰的引导作用,并且在这个时间点发布显得颇有力度。

从紧调控

有关调控放松的谣言,出现在楼市初步降温时。业内人士认为,这次官方定调向市场释放的信号是“不会放松调控以拉动经济”。

“从10月31日中央政治局会议传达的信息来看,当前经济运行稳中有变,经济下行压力的确有所加大,部分企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露。但这并不代表楼市调控会放松。本轮调控从2016年3月开始,至今已经超过两年半,而楼市明显降温的分水岭是今年7月的中央政治局会议。从国家统计局公布的数据来看,9月降温速度已经明显超过8月,房价上涨的势头已经得到明显遏制,一二线热点城市的房价更是转为企稳。”

回顾近一年的调控政策,中央对楼市的调控一直保持从紧的坚决态度。业内机构统计数据显示:2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%;从调控的城市分布来看,相比之前集中在二三线城市,房地产调控从中央到地方,从一二线城市到三四线城市均有大量分布,更多的城市加入了调控的行列。

2017年,习近平总书记就提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;2018年新年伊始,新华社发表了一篇题为《“房住不炒”让房价渐回理性》的观察文章,提出房地产市场“从紧”调控,被大家普遍认定为春节后全国楼市调控走向的政策基调;为了巩固调控效果,五一前后,住建部约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市负责人;7月31日的政治局会议再度定调,整治房地产市场秩序,坚决遏制房价上涨,加码调控房地产市场成为共识;而从8月开始,2个多月时间内,全国已经有超过50个城市发布了各种房地产政策加码的通知。这些政策最主要的特点是对房地产市场秩序的专项整治。

除此之外,各地开始调控租赁市场。包括北京等多个城市在8月针对房租上涨发布政策,有关部门约谈自如等长租公寓机构。

“从调控的程度看,数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨,楼市调控从过去地方主导到现在地方负担主体责任,到住建部等多部委加强指导,不断升级加码。”业内人士表示,从调控内容来看,“打补丁”、“管秩序”成为近几个月楼市调控重点,从住建部到主要城市,均在发布秩序整顿政策与文件。

市场洗牌

硬币都有两面性,在一些乐观的地产人士看来,没有坏消息就是好消息。

11月2日,某开发商高层告诉记者,住建部表态之后,打破了一些企业、地方政府、投资者抱有市场再次火爆的幻想,大家对房地产市场的预期会更加趋于稳定。在这种情况下,未来市场会在一个区间内小幅波动。

业内人士也表示,新华社发文以及住建部的通报属于重申和强调既有的调控政策,一定程度上会影响市场预期。而没有发布新的政策或措施,说明目前市场政策已经企稳。

业内人士认为,未来调控将呈现两个特点:“第一,可以预计未来因城施策更为准确化,加大分类调控将成为下一步的重点,一线城市成交量价齐跌的现状下,维持政策不放松是主方向;三四线城市受棚改影响房价上涨动力依然较强的情况下,部分城市调整货币化安置的政策将快速出台;而二线城市由于分化明显,调控的力度上会呈现更大的差异化;第二,政府将会继续严格打击楼市乱象。传播市场调控放松的谣言亦属于重点打击的乱象之一。楼市稳定的三要素,包括房价稳定、地价稳定、预期稳定,只有良好的预期才能保证楼市更为健康的发展。”

上述调控基调背后,市场又将走向何方?业内人士认为,首先在坚持调控不动摇的情况下,可预见的是市场调整的趋势会更加明显,这种现象大概会一直持续到明年三季度。坚持房地产调控不动摇可能造成企业资金面越来越紧张。部分中小企业可能会出现卖资产、卖项目的状况,或者被其他大型开发企业收购,甚至这一轮市场中会出现比如像顺驰,绿城这种大型品牌开发企业被其他的开发商收购的现象。

他表示,除了个别央企国企基本面尚可之外,绝大部分开发企业面临资金面的紧张状况。尤其是杠杆加的比较足、比较激进的一些民企,比如闽系或者浙江系的开发企业等资金面尤其紧张,接下来这些开发企业的变化值得重点关注。

业内人士认为,此次定调已经说明,房地产市场过去一整套恐慌式定价运行逻辑已经发生改变,房子必将回归其使用价格,而非投资价值。之所以相信这样的改变,并非看决心,而是决策层已经找到一套精准调控的方法,通过限购、限贷来控制进场人数和每个人的资金量,进而控制市场温度,控制房价。而政府之所以坚持这样的逻辑在于:宁愿房价不涨,也不愿承受房价飞涨带来的资产泡沫破裂危险。

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