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当下的三四线楼市,地价或许并不能决定房价

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当下的三四线楼市,地价或许并不能决定房价

当下的三四线楼市,地价或许并不能决定房价

目前,关于房价上涨的理由层出不穷,无论是土地财政问题亦或者是棚改货币化问题,再者是供需关系问题,似乎都能够引起房价的波动。然而当我们习惯了平均房价和平均楼市来看问题时,或许就已经偏离了问题本身。越来越多的人将房价归结于地价,确实在个别区域以及个别时期,土地价格的上涨确实造成了房价的上浮,尤其是地王频出的时期里,房价更是飞速的发展。这种情况或许适用于大部分的热点城市,但是对于三四线楼市来讲,地价或许并不能决定房价。

楼市往往有滞后的规律,就如房价由热点城市向三四线传递一样,同样土地也有滞后性,那就是土地开发时间以及建造时间的问题。在此次房价上涨的周期里,我们所购买的房子大部分是两年前的,简单来说就是在为去库存做贡献,而新入市的土地开始销售的并不是很多。也就是在这一个空档时期里,你所购房的土地价格是没有变动的。而房价却真实的实现了上涨,那么还能说是地价决定了房价吗。

如果购房者细心去看一下三四线目前已经成交房子的土地证件就会发现,你的土地年限绝对不是两年前,个别甚至时间更加往前。这就是真实的三四线楼市,我们所买的70年产权,或许当到手时只有60多年,个别长期未开发的土地甚至更少。而当时的土地价格能有多少,两三千的楼面价已经是最贵的,但当下的房价又是多少,过万已经是普遍的现象。那么这一部分钱被谁赚了。

地价确实能够决定房价,但是在三四线楼市或许并不是这样。由于此轮房价的上涨,给开发商造成了一个错觉那就是,只要是房子无论在哪里价格都差不多,不然就买不到,城市的地域性越来越小,价格差也越来越小。但是土地供应计划是不变的,价格浮动也有限,而房子建起来后考虑的从来不是地价,而是周边的房价以及相同品质小区的价格。

同样的一块土地,分两次开发,但是房价却实现翻倍,这在三四线城市并不少见,房企囤房的事情很常见,但是囤地的利润更高,由于监管的松懈或者是历史遗留的问题,大量的三四线土地已经被占领,但是价格却并没有上涨多少,而如果房企一旦开发必然是按照现在的市场价格,那么房价又关地价何事。房价从来都不是某一个条件所能决定的,毕竟所有的行为因城施策,那么影响价格的因素自然很多。

当下的三四线楼市,地价或许并不能决定房价

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