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王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

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王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  来源:《调查清样》—撰文|文一刀

  在西安未央区草滩地区东北方向,行至辛王路能看到的一片约数百亩空地便是西安王家棚村,2009年该村被正式批复为城改项目,于2011年被整村拆除。占地479亩的王家棚村城改项目曾经有过建设60栋楼并配备小学、幼儿园的宏大建设蓝图,但至今该处仍是一片荒地,多年来这里垃圾遍地、沙坑密布、荒草丛生,村民在外租房度日、漂泊不定,从2015年起约三年领不到过渡费,几乎成为“被遗忘的角落”。

  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  2017年在当地持续督办以及西安房地产市场骤然升温的背景下,王家棚村两委会与相关部门联手启动了对项目的二次招商。经过8年的等待与周边发展,此时王家棚村所在地块正逐渐被众多地产企业觊觎,于是这次颇受争议的二次招商立刻成为多方争夺战的导火索:深圳佳兆业、陕西荣民集团、西安兴正元地产成为最终跃上前台的三家企业。几方各显神通,连环官司接替引爆,一场“混战”就此展开,至今愈演愈烈。

  从美丽宏图到8年“流浪”

  据了解,王家棚村早在2006年便开始进行改造的前期准备工作,2009年获得西安市城中村改造办公室市城改发【2009】221号文《关于未央区王家棚村城中村改造方案的批复》,当时的改造主体为西安未央区城改办,投资主体为西安新里程投资有限公司(下简称西安新里程)。

  因资金不足等原因,至2010年8月20日,西安新里程与陕西中登集团签约拟合作开发王家棚村城中村改造项目。在中登集团的官网上,至今还刊登着当年的大事记称“此项目是中登集团继尤家庄和全家村后,取得的又一城中村改造项目。中登集团将借鉴前两次的成功经验,使王家棚村城中村改造项目成为西安城中村改造的经典之作”。

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  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  但此后中登集团因介入城改项目过多而深陷泥潭,至今已经成为西安典型的“烂尾王”,当年参与王家棚城改的雄心也早已不了了之。

  2011年,王家棚村启动拆迁,共涉及村民540户,2039人;2011年7月,王家棚基本被整村拆除,与西安新里程签约后被拆除的村民为508户,剩余32户直至目前仍未签约,在项目范围内的一大片空地上,至今仍有数间未拆除房屋孤零零伫立。即便如此,王家棚城改项目仍于2013年获得《西安市城中村改造办公室关于未央区王家棚村城中村改造方案结转的批复》(市城改发[2013]111号)

  不久后,一个宏大而美丽的项目蓝图便出炉了。2014年11月编制完成的《西安市新里程投资有限公司未央区王家棚村城中村改造项目环境影响报告书公示稿》显示,王家棚城改项目总用地面积479.4亩,总建筑面积1392531平米。项目分居住区和教学配套区,其中居住区包规划建设58栋16—33层的住宅楼、1栋20层商业楼及1栋文化活动中心;教学配套区规划建设1所九年制学校、1所幼儿园及其他配套设施。当年项目投资估算为20亿元,建成后将容纳三万多人。

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  但在这美丽蓝图背后,是西安新里程其实早已在2013年开始就已出现现金流断裂的冷酷现实。

  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  公开信息显示,西安新里程最初实际控制人为孙瑞林,其名下还实际控制有两家企业,分别为陕西瑞林实业集团有限公司及陕西瑞麟置业。2014年初,国民信托发布规模4亿的“西安王家棚城中村改造“信托计划,其还款来源之一即为陕西瑞林实业集团和瑞麟置业的经营收入,当时这两家公司宣称年营业收入合计逾3 亿元。

  根据该计划,国民信托募集 4 亿元信托资金以增资扩股方式入股西安新里程公司,获取89%的股权,并修改公司章程、改组公司董事会,实现对新里程公司的绝对控制;并约定在信托计划终止或提前终止日,如果信托财产专户内现金类信托财产金额不足以向受益人分配信托投资本金及预期收益,则由孙瑞林先生及瑞麟置业对其差额承担资金补足义务。

  该信托计划的风控措施中称:“孙瑞林为近几届省、市人大代表,在陕西省有较强影响力和公信力,资金补足义务的法律约束力较强”。

  2015年,随着孙瑞林突然病故,其构建的一个庞大集资链也瞬间破碎,工商及司法信息显示,孙瑞林名下的陕西瑞林实业集团和瑞麟置业有数百起经济纠纷和几十项失信,主要事项为民间借贷、房屋买卖等,两家企业也很快被吊销经营执照。坊间流传称“其实从2013年初开始,孙便已知自己患上不治之症,但仍对外大肆借贷”。

  就这样,宏大的王家棚城改项目成为“孤儿”,从2015年3月开始,王家棚村民过渡费停止发放。2017年,王家棚城改项目成为西安市委重点督办的项目之一,当年政府垫付资金向村民累计发放3次救济金,并要求项目公司尽快恢复村民安置和回迁房建设工作。

  二次招商争议

  2017年8月7日,王家棚村两委会向西安新里程公司发出解除《西安市草滩街道办王家棚村改造合作协议》通知书,2017年8月31日,西安未央湖街道办、王家棚村两委会印发《王家棚村城改项目招商方案》开始启动该城改项目的二次招商。

  据了解,受邀参加二次招商的企业均为此前对王家棚城改项目深度介入的几家企业,分别为深圳佳兆业集团、陕西荣民集团和西安兴正元地产开发有限公司。根据方案,招商采用类似投标的方式进行,最终确定了西安兴正元房地产开发公司为王家棚村新进开发商。但该结果立刻在几乎所有参与方中间引发巨大争议。

  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  王家棚村约1300名村民的联名反映称,村两委会和村(民)代表在未告知全体村民情况下,先是连夜举行了村代表大会并表决通过了解除与西安新里程投资有限公司合作的剥离函。随后又在村民不了解的情况下进行了招商,并于2017年9月8日下午三点多临时组织村民代表在华浮宫酒店进行招商投票表决,依然没有告知所有村民,“一些村民代表连标书都没见到就进行了盲目的投票表决,这一连串行为严重剥夺了村民的知情权、参与权、决定权”,反映称。

  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  一份陕西荣民房地产集团有限公司对王家棚城改项目招投标违规操作的反映材料(陕荣房集发(2017)93号)则显示,“根据西安未央湖街道办、王家棚村两委会2017年8月31日印发的《王家棚村城改项目招商方案》,荣民集团按照预定要求于2017年9月3日18点前提交了项目意向书及改造方案,包括安置小区建设方案、村民养老保险办理方案、回迁安置方案及安置小区概念规划设计方案等,并向街办指定账户打入监管资金4亿元”。陕西荣民集团对招投标过程中的违规操作的申诉包括:

  1、参加投标的兴正元公司仅打款2亿多元,未按规定期限足额打款(招商方案中要求打入4亿元),严重违反了招商方案因而不具备参加招投标资格

  2、按照《招商方案》,本应先由评审小组对《项目意向书及改造方案》进行评审,并将评审结果告知各投标企业后再进行投票,但街办在未将评审结果告知我公司的情况下,擅自与2017年9月6日15点,在华孚宫酒店召集所谓村民代表进行投票,此举严重违反招标程序,存在暗箱操作。

  3、在投票过程中,街办未将我公司改造方案中关于村民核心利益的条款告知村民,并有意诱导村民给兴正元公司投票,存在暗箱操作嫌疑。

  4、该项目已经停滞8年之久,原开发公司内部管理混乱、账务不清,存在大量债务,我公司介入后在短短几个月就理清了公司所有债权债务,并收购了原开发企业新里程公司95%以上的股权,另外5%(2300多万元)在国民信托名下,也正在洽购中”。

  最终,陕西荣民集团期望能重新进行公平、公正、公开、透明的招投标并称“无论谁成为王家棚项目的投资主体,应先处理我公司承担原开发公司的债权(本息达7.7亿元)后,方可签订项目投资改造协议”。

  佳兆业对于此次项目招商的操作过程也颇有微词,“到了之后发现招商现场只有两个办事人员,其他两个地产商拿的方案也没有密封,只有几页纸拿个夹子夹着。有关评标标准是什么、评标团队是谁、何种级别,结果是什么都不知道,现场混乱不严谨,所以我们就没有投”,佳兆业相关负责人称,“没想到就这样,就听说几天后召集村干部在一家酒店里把最终改造主体定了”。

  但佳兆业对于陕西荣民集团宣称已收购西安新里程95%的股权并不认同,“陕西荣民并未与国民信托最后达成股权转让协议,新里程有5个小股东,最多只是收了这几个小股东的股份”,佳兆业相关负责人对记者表示。

  佳兆业方面称,为解决王家棚项目历史遗留问题,西安新里程决定引进深圳佳兆业集团作为合作方,主要看中其在城市棚户区改造方面实力雄厚,2017年8月4日双方正式签约将国民信托持有的西安新里程公司88.89%的股份转让给佳兆业集团,同时委托其代为管理开发王家棚项目,协议约定王家棚项目拆迁安置及后续回迁房建设的全部资金均由深圳佳兆业集团承担。

  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  据介绍,西安是佳兆业进入西北市场的第一站,王家棚则是其第一个洽购的项目,“佳兆业收购这个项目也是考虑再三,因为西安新里程是个烂摊子,或有债务不可预估风险较大,但王家棚村500多户村民当年都是与新里程签订的拆迁协议,项目所有报批手续、协议、档案等都是新里程,我们认为收购是最快的”。佳兆业相关负责人称。

  该负责人还表示,“虽然我们刚刚在2017年8月4日签订西安新里程的股份转让协议,王家棚村两委会就在8月7日发函与西安新里程解约,但想到村民近三年没有领取过渡费,9月份又是开学,村民可能已经达到一个忍耐临界点因此我们还是继续启动了恢复发放过渡费的工作,目前过渡费已发放到2018年6月”。

  陕西荣民集团对此则认为,即使国民信托要转让所持有的西安新里程股权,同属该公司的小股东也有优先受让权,在没有征询小股东意愿的情况下就转让股权并不合法。

  同时,由陕西荣民集团实际控制的新里程小股东还发现国民信托涉嫌抽逃约3.44亿元的出资,并在国民信托与佳兆业签订转让协议之后不久便将其与西安新里程诉至法院,请求法院确认两被告对第三人不享有抽逃出资部分的股东表决权、股权转让权、利润分配请求权、新股优先认购权、剩余财产分配请求权等股东权利。国民信托持有的新里程股权遂遭法院冻结,虽然与佳兆业签署了转让协议但后续履行因此而暂停。

  耐人寻味的“原则同意”

  正在佳兆业与陕西荣民就西安新里程股权展开争夺之时,2017年11月28日,王家棚村两委与西安兴正元地产开发有限公司突然联合发布公告,强调称:“西安兴正元地产开发有限公司目前已经是王家棚村城改项目唯一合法的投资主体,其他任何单位以王家棚村城改项目投资主体名义进行的相关城改工作均属非法行为”其依据主要是王家棚村两委与新里程的解约协议与西安市城改办发出的一份文件。

  《调查清样》查阅了该份文件,其主要内容显示“经市城改办2017年11月3日第17次主任办公会研究,原则同意王家棚城改项目投资主体由西安新里程投资有限公司变更为西安兴正元地产开发有限公司”。

  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  2017年11月30日,西安新里程立刻对此公示予以回应,并发声明称:2017年8月7日王家棚村两委会送达新里程公司的解除《西安市草滩街道办王家棚村改造合作协议》通知书,因违反相关法律规定及改造协议约定而无效。王家棚村委会没有合同约定的合同解除权,且解除此类事关全体村民切身重大利益的合同,必须经过由全体成年村民参加的村民会议的决议。仅由少数人组成的村委会、村民代表会议无此权利。对此新里程公司已就村两委会的解除合同行为提出了异议,并向西安市中级人民法院提起诉讼,目前已受理立案,案件正在审理中。

  该声明还称,西安市城中村(棚户区)改造办公室作出的市城改函(2017)304号《西安市城中村改造办公室关于变更未央区王家棚村城中村改造项目投资主体的函》明确指出,其表态性质是“原则”行的。此前,新里程公司获得投资主体资格是正是的政府批复文件确定的,与此过程文件根本不同。

  2018年1月22日,西安兴正元地产开发公司又发出“致王家棚全体村民的一封信”,称自从被确定为王家棚城改新的投资改造主体之后,企业已经于2017年9月23日与王家棚村两委会签订了合作协议;2017年12月28日,又与未央区城改办、未央湖街道办、王家棚村委会签订了有关项目监管的四方协议,并称“对村民们回迁安置选房工作即将全面展开,入户摸底登记随即进行”。

  房姐事件“遗产”入局

  西安兴正元致王家棚村民公开信中提到的回迁安置选房消息一经公开,立刻引发邻近西安领汇双河湾小区内众多业主的轩然大波,因为给王家棚村民进行安置的便是该小区内多年未能售出的闲置房屋,而已经购房的业主则认为自己当年购买的是商品房,如今其他楼栋被用于安置村民,会引发房屋性质混淆不明。

  王家棚:城改项目“流浪”八年 二次招商引爆“三国杀”

  据了解,西安领汇双河湾也是一个颇具戏剧色彩的项目由陕西辰宫房地产开发有限公司(以下简称辰宫公司)开发建设,分二期开发。项目最早于2009年1月开工建设,从2010年10月开始陆续对外销售,目前已有数千户业主。

  2013年,“房姐”龚爱爱事件爆发,神木县公安局披露龚爱爱的另一个名字“龚仙霞”后,外界发现龚爱爱除了利用假身份证拥有多套房产之外,还存在利用虚假身份投资开设公司,其间接参股的便是辰宫公司。

  据报道,龚仙霞的身份证名下,拥有西安江东企业投资发展有限公司66.6%的股份,且龚仙霞为该企业法定代表人。2010年6月8日,江东投资出资6000万元,参股辰宫地产,持有后者30%的股份。辰宫地产余下70%的股份由陕西领汇集团有限公司(以下简称领汇集团)持有,房姐事件后领汇集团撤资,双河湾项目停工烂尾。此后随着股东进出更迭,该项目建建停停,至今仍有大量闲置住宅未能售出,而已经出售的房屋也因长达7年难以办理房产证而颇受争议

  面对领汇双河湾这样的小区,王家棚村民对选房大多选择了观望。2018年1月31日,西安兴正元地产开发有限公司与王家棚村两委联合印制出新版“拆迁补偿方案”,其中安置与结算方式主要内容为:每个协议用户按“一份协议一套房”的标准在领汇双河湾小区选一套现房或期房;若不愿选房,按照每户60万人民币的标准给予货币安置,协议签订后5个工作日内一次性发放;目前,有关王家棚城改项目的争夺乱局仍在继续,王家棚的未来似乎更为模糊。—《调查清样》

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