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西安近年地王已"开张" 去年地王挖出"王爷府"

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最近随着全国绝大部分楼市成交进入一年中最“寒冷”的时期,于是去年那些“地王”则备受关注。那么,去年集中涌现的地王现在可好?

华商报记者昨日走访了西安曾经的几家年度地王,虽然各个地王进度不一,但是基本上都已经“开张”。与全国不少地王捂着不开相比,西安的几大地王情况相对乐观,而去年地王甚至挖出了“皇家文物”。

限价导致难赚钱

有些地王不愿开工开盘

去年房地产市场尚未受到调控钳制,堪称“地王年”。全年各地诞生了超过340宗单价、总价地王。时至今日,这些地王的现状又如何呢?克而瑞研究中心选取热门城市的50个地王项目分析发现,有14宗尚未开工,29宗已开工但尚未开盘。也就是说,50个地王项目里,有43宗还没有正式进入销售市场,占比达到86%。

尚未开工的14宗地块,多集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市,有些地块去年上半年便已成交,闲置时间已达一年以上。具体来看,14宗地块仅有4宗涉及动迁、安居保障房建设等繁杂手续,多数未开工地块主要源于开发商对政策观望所致。例如,苏州姑苏区一块楼面地价达38960元㎡的地块,目前区域最高限价标准为40000元/㎡,如果此时入市基本没有利润空间可言。

还有29宗地王虽然已经开工但未进入开售阶段,整体推进速度较为缓慢。和周边在售楼盘相比,合肥、无锡等地的地王楼面价比房价还高。克而瑞研究中心研究员杨科伟认为,排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,选择延迟入市的项目,原因无外乎:1.“限价”政策对于地王项目的定价冲击;2. 拿地成本过高,缺乏较高的溢价空间;3. 融资门槛提升,影响房企资金回笼,进而拖延工期。

西安昔日地王入市进度不一

有的在招商有的快开盘

近两年,大牌房企抢滩,加上“净地”价值凸显,西安高价地块的比例也在增加。

去年12月,西安胡家庙区域原陕建机厂的土地拍卖引起房地产圈的关注。十多家开发商参与竞拍、甚至一度出现网挂“熔断”,最终这宗二环内已不多的“净地”以18.5亿元被融创摘得,成为去年西安的总价最高地王。按照137亩的体量来计算,楼面地价约7212元/㎡。

而从单价来看,融创这块地在西安土地拍卖中并非最高。去年10月,东大街第四人民医院南侧一宗4亩商业用地,成交亩单价达到2795万元,成西安单价最高地王。华商报记者在现场看到,目前这里正在招商。

在这宗地周边,还聚集了多宗刷新价格记录的地块。与其仅有百米之隔的一宗东大街综合整治改造商业地块,面积仅1.783亩,本月以2322万元/亩被陕西班博投资摘得,由于涉及建筑回购和资金利息,业内人士介绍,该地块实际亩单价超过6000万元。

西安解放路上,曾经的两块地王之一已建成苏宁生活广场并在2015年对外营业。另一块悦荟广场项目正在装修,有消息称,有望在年底前后开张。

“地王动工慢在全国都很常见。”克而瑞西安机构总经理朱郁介绍,由于拿地成本高,开发商在前期准备上会更谨慎,“有些商业项目因涉及招商,战线也比住宅项目更长一些。”

去年总价地王挖出“王爷府”

开发商借机炒作高端定位

由于具有房价“标杆”作用,“地王”的建设进度一直备受关注。巧合的是,在位于西安胡家庙区域的去年总价最高地王里,竟然在施工的时候挖出了文物,于是楼盘建设不得不让位于文物保护。

有消息称,今年4月份,文物勘探部门在那块地上挖掘出了古迹,随即暂停房地产开发,进一步核实古迹的真实信息和价值。最终,负责勘探的陕西省古迹遗址保护工程技术研究中心正式公布:融创这块房地产开发用地里,挖掘出了“十六王宅官瓦”和“唐长安城·夹城御道夯土层”。这两处遗址,前者是唐玄宗开元年间皇子们的居住场所,后者是唐朝时从大明宫经兴庆宫到曲江芙蓉园的一条全长7979米的部分御道。

按照有关文物保护的规定和处理原则,原本137亩大的住宅用地,东南角一块被保留,文物古迹进行保护,地面变成遗址公园。

随后,该项目以“融创西安壹号院”的案名对外亮相。华商报记者11月27日了解到,售楼部已开始接受咨询。据一位销售人员介绍,前期将主推150㎡以上大户型,“价格最近能出来,现在在等预售证。”

不过,据业内人士透露,该项目定位高端中的精品,预计“价格不菲”。虽然从拿地至今已近一年时间,貌似地下挖出文物古迹影响到了施工进度,但恰好可以借此事件营销。当然,该地块挖出文物已成事实,如果开发商用挖出文物来说自己项目的价值,未免有故意炒作的成分。

天价地王过后

“保本”面临考验

所谓地王,是对在土地出让中以巨额资金取得地块的谐称。竞出天价,又必然被作为成本算进房价。所以,外界常担忧地王的诞生,会助推房价。

“地王所代表的炒作预期和标杆作用,超过自身价值。”地产评论人士王建红说,此前西安出现的一些高价地块,不可避免影响外界对楼市走势的预判。但一般来说,影响主要体现在地块成交前后。随着地价普涨,昔日地王正式推向市场后,对预期的助推作用大大减弱。

除了舆论压力,在目前的市场环境下,一些地王项目面临盈利的现实考验。将成交楼面价的两倍作为项目入市价格基准,在50个地王项目中,已开盘的7个项目只有4个实现了“保本”销售。

“地王项目多是中高端住宅或商业项目,客群面向高净值人群。”陕西某房企负责人介绍,在楼市调控趋紧的背景下,去化情况会受到一定影响。不过,影响项目去化的除了政策、定价还要看地段、自身品质和运营团队等因素,“所以成败还是不一定。”

朱郁认为,经历一轮楼市升温之后,开发商在西安市场所获得的利润空间水涨船高,基本不大可能出现地王入市即亏钱的情形。

王建红表示,目前在西安城内,集中了多个高价商业地块,这些项目的招商和发展除了考验运营团队,还要综合考虑东大街等街区的改造进度,前景有待观察。?

华商报记者 李程 刘百稳

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