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西安住房将回归居住属性 未来或有中介机构"关门"

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6月28日,西安市政府办公厅公布调整西安住房交易政策的通知,对4月18日“调控”精神进行了补充,同时出台了新的限制性要求:2017年4月18日之前买的新房要满5年才能卖;二手房要满2年才能卖。这一新举措被各界普遍认为,开启了房地产可随时冻结居民房产交易的“冻房”模式。

市场开始“灵活应变”

价格相对稳定

“6.28”新政推出的第一个周末,华商报记者走访西安市场已经明显发现,开盘或亮相的多个项目,人气不如以前“火爆”,价格也相对稳定,新房源价格没有出现“大涨”。

“这次的政策影响面比较大,影响了许多购房者。”蓝光地产一置业顾问表示,“虽然说少了前段时间购买的热情,但是开发商报备的价格感觉低了。我们蓝光公园华府高层毛坯价在8000元/㎡左右,但是周边楼盘一个装修房价格在13000元/㎡,恒大都市广场装修房价在8800-9100元/㎡。总体价格与前批次相比,没出现‘大涨’,明显是嗅到了市场可能出现的‘变化’,开始‘灵活应变’了。”

记者在恒大都市广场、保利天悦、高新枫林九溪、湾流、万科金域蓝湾、海亮唐寜府等项目发现,来访的购房者相比6月中旬要少很多,并且也出现了“讨价还价”的场景。

一知名楼盘营销总监表示,短期内房价会稳定,但未来却是个未知数。目前正值房地产传统的淡季,加上政策的消化需要一定的时间,还有宏观经济态势所导致的金融政策的变数等,现在说西安房价会如何,还言之过早。但有一点是可以肯定的,即在限购措施解除前,西安房价此前的“一路看涨”态势很难再出现了。

克而瑞西安市场部经理朱郁说:“7月将会有大量的新房源上市,之前出现的‘房荒’现象会得到很大缓解,供应量和需求会持续上升。但是目前楼市的均价已经落实,不会出现下探的空间。”

二手房退单率、解约率较高

未来或有中介机构“关门”

本次政策中,在住房限购区域范围内购买二手住房的非西安市户籍居民家庭,须提供在西安市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。而在“4.18”以前,在西安购买的新房满5年才能交易。这些政策直接导致西安市场上二手房的流通放缓,增加了投资客的持有时间和资金成本。

玛雅房屋陕西总部店东委员会主席李周生认为,这次政策对于二手房市场影响较大,有很多房子卖不了了。特别是新小区附近的中介机构,严重的可能会有一些要关门了。比如曲江新小区集中、租赁业务少,在不满五年的小区附近开的中介会有些吃不消。外地人两年纳税或社保也限制了一部分人没有资格买房,会有部分外地户口的需要先落户后购房。很多原来看好二手房的客户也会进入观望的状态,未来两三个月,二手房可能会进入有价无市的状态。对于之前已经达成意向,但是因为政策因素导致无法交易成功的,也已经出现了很多。

克而瑞西安市场部总经理朱郁分析认为,“对于二手房来说,目前已经出现了比较高的退单率和解约率,近期可能会出现大量的备案过户,这一集中过后,二手房交易会出现观望情绪。”

针对投资客更为严厉

但对成熟的投资客影响不大

对于政策,许多业内人士分析,主要抑制了投资客。但是记者在调查走访中发现,对成熟的投资客影响甚微。

从去年年初开始,大量的投资客已经介入西安楼市,特别是去年十月的郑州炒房团,已经深入西安各大项目,特别是北郊、浐灞、曲江二期的项目。记者周边也有外地朋友咨询西安的房子,第一句话就是,“西安的房子是不是要跟一下,听说未来发展很好。”其实专业型“购房者”早已经购入,除去交易时间延长外,他们的投资不太会受到利率上浮、证件难度、取证时间、中介税费等影响。朱郁表示,西安的二手房市场还处于一个相对“幼稚”的阶段,对这些经验丰富的“炒客”来说,他们有足够的经验、资金、时间来等待,最终换取在房价高潮时的全力一抛。

连续半年,西安楼市出台三次调整型政策,特别是最近一次,全国热议西安楼市是否要进入“冻房”模式。对此,朱郁表示,这次政策的出台,是对“4.18”和“5.19”两次调控政策的一个补充型政策。前面两次的调控政策中,出现了一些漏洞,造成了市场恐慌性因素,异地客的投资炒作,使得楼市在短期内出现了量价齐上涨的现象,尤其是北上广和郑州的投资客占了较大比例。这次的政策针对投资客更为严厉,是规范市场化运作的手段。

其次,“5+2”的政策规定,对于异地购房者更是上了紧箍咒。很多来自外地的投资客都是看好西安短期内的投资获利空间大,而如果5年后才能上市交易,投资收益率肯定低于一两年内的收益。同时,这在一定程度上也是在倒逼买房落户。“5+2”的约束,会在一定程度上使得一部分异地购房者考虑在西安工作置业安家,而不仅仅是选择投资行为。

长期看,除了极少数大城市,住房将回归居住属性。陕西师范大学经济学博士毕超提醒到,“中国房地产进入冻房模式,炒房客要当心了,可能被套牢,如果现金流不好,可能引发资金链断裂。” 华商报记者 王丹 党兰

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