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新建租赁房入发展规划 合理运营城中村房源

住建部与国土部近日联合发文要求,将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

西安作为拥有大量城中村安置房和毕业大学生的城市,近两年也推出了公租房、廉租房以及经济适用房。那么国家联合发文所提出的要求,西安业内专家怎么看?

本期嘉宾:

西安交通大学房地产研究所教授 杨东朗

西安建大建筑学院副教授 马健

21世纪不动产西安区域分部总经理 邵涛

陕西师范大学国际商学院博士 毕超

美城机构分析师 李青

西安租赁住房稳步执行 纳入规划可解决住房供需矛盾

李青:鼓励发展住房租赁市场对稳定房地产市场具有积极的意义。要想实现“住有所居”,买房不是唯一的途径,多层次、市场化、稳定规范的租赁市场也能提供可行的解决方案。目前中国的流动人口占比很大,它所产生的租住消费是非常巨大的。另外,一线城市也已经步入存量房时代,因此有很大的发展空间。

毕超:事实上城市住房需求中有很大一部分是租赁需求,只是因为市场上并无足够的或者合适的租赁房,才使得消费者不得不转为买房居住。因此大力发展租赁住房市场,是当前破解我国城市住房供需矛盾的一个主要举措。

马健:这个规划是非常必要的,现在我国的大城市缺少公租房是个普遍现象。在发达国家,政府都会有公租房提供给低收入者或失业者,而且这些公租房或是廉租房的基础设施和公共服务都和城市商品房是一样的标准。现在刚毕业的大学生,还有一些外来务工者在收入不高的前提下,租不起商品房,只能租住在一些城中村,这些房子缺少一些城市的基础设施和公共服务,比如没有天然气和采暖措施。生活设施和创业环境不好,都会造成人才流失。

 集中运营城中村闲置房源 统一托管是未来发展方向

邵涛:新建租赁住房纳入住房发展规划,对于有住房需求但是没有买房实力的消费者来说肯定是件好事。新建租赁住房是由政府出资还是企业出资,这点很关键。主要存在的问题就是租赁物业的提供方会有成本、资金等方面的难度。其次,老百姓手中的可出租房源是非常多的,但是分散。如果有企业或者机构能进行统一托管,会给出租方和承租方都省去很多麻烦。但是把分散的房源集中托管,管理成本和难度也很高。合理有效地把这些居民手中的可出租房源和空置房源集中起来,以资产管理的模式进行运营,是将来的一个方向。

杨东朗:西安在保障房、公租房等方面的举措一直在做,每年都有新建和交付使用,相对比较充足,但是这些房源目前都在相对偏远的地方,尽快做好这些租赁型住房的公共和商业配套也是急需解决的问题。从新建租赁住房的角度来说,应该按照西安目前的市场现状因地制宜的规划。现在城中村有很多在建和待建的城改项目,有关部门应该加快这些项目的审批进度,督促市场已有的剩余房源尽快入市。

 租赁住房的公共和商业配套需解决 租赁物业成本要考虑

毕超:西安目前的城中村改造,越来越多的采用原地安置模式,相应的补偿安置不断攀升,直接推高了房价,另一方面,村民将补偿住宅又用于出租。看似增加了租赁住房市场供给,但这种私人租赁供给很不稳定。如果能够试点集体建设用地专门用于租赁住房建设,统一经营,一方面将有效增加稳定的租赁住房供给,让新市民有稳定的租赁房。另一方面也有利于确保村民可持续的获得出让补偿,分享城市化红利。但也面临一些问题:第一,租赁住房建设经营主体由谁承担,能否切实维护村民利益?第二,租赁收益如何在村集体和上级政府间分配?第三,该模式虽然从理论上讲可以确保村民长期获得收益,但毕竟改变了村民获得安置房再出租的获利模式,如何科学设计,确保村民接受,这也是个问题。

李青:目前西安住宅市场供需失衡严重,外来人口也在逐步增加,发展住房租赁市场有助于缓解市场热度,但是目前西安住房租赁市场发育不成熟,专业租赁企业少,大部分的房源为个人出租,缺乏专业性的机构参与,也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系。因此需要进一步培育市场多元主体,多渠道的增加租赁住房供应。

潘雨晨 本文来源:华商报

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