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土地市场强力降温 今年“地王”或难现

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业内人士认为,去年四季度以来多地出台的房地产调控新政显示了“防‘地王’”和“控地价”的政策取向,2017年“地王”现象将受到遏制。受“地王”数量减少和房企加速跑量的影响,预计房价上涨将受到遏制。

溢价率或保持低位

克尔瑞地产研究中心报告显示,2016年30多个城市出现约340宗“地王”,数量创历史新高。

不过,2017年新年伊始,地价呈现明显降温趋势。日前上海新年举行的首次土地拍卖中,碧桂园斥资22亿元获得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块,楼板价16405元/平方米,溢价率为3%。

此前的热点城市厦门和苏州对地块均设置了价格上限。中原地产研究报告指出,厦门成交的4宗住宅用地达到50%的溢价率上限,转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。世茂地产竞得的2宗地块实际楼面地价均超过37000元/平方米,而周边区域目前房价约为32000元/平方米。在苏州,住宅用地的出让不仅地价受到限制,个别地块的未来销售价格也受到限制,售价超出限价部分的70%须上缴政府。

2016年12月以来,受政策约束、土地出让条件变化的影响,全国高溢价地块明显减少。中原地产首席分析师张大伟表示,12月以来,全国土地市场成交量降温,成交金额超过10亿元的共109宗,溢价率超过100%的只有23宗。

从溢价率看,2016年全国300个城市土地平均溢价率为43%,较2015年上升27个百分点。其中住宅类用地平均溢价率为55%,较2015年上升34个百分点;商办类用地平均溢价率为14%,较2015年上升7个百分点。预计2017年这些城市的土地平均溢价率将降低。

地价走势将平稳

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,2017年许多城市在制定土地出让调控政策时,要确保不出“地王”,特别是热点城市,因此土地出让低溢价率是必然的。例如,竞价达到一定水平后,开发商就必须配建、自持,或者有关部门在土地拍卖前就与有意向的开发商沟通。由此来看,今年地价走势会较平稳。

明源地产研究院副院长刘策认为,2017年在政策调控预期持续收紧下,房企销售、回款会面临一定压力。由于资金面状况不如2016年,房企整体策略将是慎投资、控开工。不过,一些地区土地市场“僧多粥少”的格局尚未改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从2017年初各大城市的土地交易数据来看,存在竞拍房企少、溢价率低的特点,说明地方政府在土地供应方面注重结构性调整和价格管控。此时土地交易数据会显得相对平稳,这是房企新一年战略扩张较好的机会,因为拿地成本不高。

土地市场在降温的过程中也要谨防风险。李宇嘉认为,一是前期产生的“地王”可能有套牢的风险。从2012年楼市调整的历史经验来看,2010年和2011年产生的大量“地王”在2012年被套,2017年也会出现类似情况。二是当下成交量萎缩较明显,可能恶化市场预期,出现土地流拍的情况。三是2017年收紧房地产的金融杠杆,特别是收紧房企通过非销售收入的融资来拍地的渠道,这对房企资金链是很大挑战。虽然2016年拿了地,但2017年不一定会进入开发状态。

中国指数研究院报告指出,土地市场调整步伐将加快,从而进一步加大已成交地块未来开发环境的复杂性。

供地结构有望优化

严跃进认为,热点城市供地节奏势必加快,这符合中央提出的房价上涨过快城市允许增加土地供应的要求。过去土地市场较热的城市依然会成为土地交易的热点城市,但会发生一些变化。例如,中部地区如武汉、郑州等地的土地市场热度可能进一步提高。北京市住建委日前表示,2017年将进一步调整用地结构,合理提高住宅用地比例。

二线城市的推地节奏将加快。李宇嘉认为,2017年土地市场的区域分化将比2016年更明显。都市圈内的土地供应会增多。尽管一线和热点二线城市的高地价短期内难以明显下降,但都市圈内的三四线城市面临拿地的好时期,如佛山、东莞、惠州、昆山、廊坊等地。

在热点城市加快供应的同时,有关部门将注意盘活存量用地。大城市的新增用地供应集中在外围,对于缓解中心区住房的紧张状况存在一定难度,需要盘活存量工业用地,从而增加土地的有效供应。此前,国务院发布住房租赁新政,商用房改租赁后,土地用途可转为居住,但盘活工业用地尚需相关制度的明确。

对于今年房价是否会由于土地市场的降温而有所下降,刘策表示,房价下降不一定来自土地成本下降的传导,因为现阶段土地成本的下降反映到房价上至少要过一年时间。目前房价下行的压力更多地来自政策收紧后需求端的收缩、开发商基于资金压力降价跑量。

严跃进表示,“地王”数量的减少会影响市场预期,导致房价上涨幅度收窄,这是积极管控土地市场的正面效应。

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