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2016年西安房地产市场周报12.26-01.01

市场综述

因城施策继续实施,稳楼市控房价调控不休

——西安重启限购

2016年房地产市场经历上半年火热下半年调控的态势后,在四季度末从公布产权保护意见再到中央经济工作会议,决策层多次表态对房地产市场要稳健发展让房屋回归居住理性,从政策总基调来看,振兴实体、保民间投资增长、以防止热点城市资产泡沫为后期工作重点。因此因城施策调控延续已是不争事实,2017年已经调控的城市根据调控效果有可能加码,房价上涨态势明显的城市适时出台调控。西安市场在国庆后市场较为火热,房价涨幅在近几月增速加快,同时土拍市场火热与房企并购加剧造成了市场上一定的看涨预期,此次西安分片区的出台限购,在防止房价过快增长的同时,促进各区域间均衡发展和防范金融风险也是本次政策重点,支持合理住房需求。但在目前西安市场主要以刚需首改为主的情况下,此次调控并不一定会使得市场变化剧烈,从购房心理来看,反而有可能对市场产生一定正向的促进作用。

1.热点政策

1.1行政政策

西安出台促房地产稳健发展相关通知,重启限购引关注

2016年12月31日下午,西安市房管局网站发布了《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》(市政发【2016】60号),其中明确指出:自2017年1月1日起,本市及非本市户籍家庭(包括夫妻双方及未成年子女)在城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)只能新购买一套住宅(含新建住房和二手住房)。强化对个人住房贷款首付资金来源的审核及借款人还款能力的审查,严禁将消费类贷款、经营类贷款和信用类贷款等用作购房首付款。

研究观点

此次新政出台,范围上对城六区进行限制,表明政府支持刚需和首改的理性购房需求,分区域限购会挤压一部分购房需求流向未限购区域,对各区域均衡发展意义重大。针对国庆后西安市场的火热情况,以及之前西安土地市场个别地王现象对市场造成的看涨预期,此次调控政策的出台,是继国庆后,房管局、工商局、物价局等多部门规范房地产开发、营销和宣传行为后, 是防止市场过热的重要预警。但从此次限购政策和之前相对比,以及并未提及限贷的情况,反而有可能对市场有一定的正向作用。

重点内容解读

(1)严控项目规划标准,加强出让土地管控

明确提出“在西安市约束性体系规划内容中的城市基础设施、公共服务设施,对支撑服务居住、民生公益的区域性交通市政基础设施、医疗、教育及医疗养老等设施要优先保障土地供应,先配先建。”同时明确,加强对居住区各项配套设施的设置、审批和管理,确保同步规划、同步建设、同步投入使用,切实提高居住区的宜居水平,对于基础配套设施不完善的区域,不得出具规划条件、不得出让或划拨用地。同时明确,“对企业原因造成的闲置土地,严格按照相关规定征缴土地闲置费,或收回国有建设用地使用权”。

解读:

西安城市发展骨架已经拉开,新兴区域层出不穷,但由于配套问题,导致房屋空置率很高,严重影响着城市的均衡发展和区域宜居性。而此次提出严控项目规划标准、配套先行的概念,对改变以往“地产先行、配套跟进”的不科学做法意义重大,有利于区域均衡发展。

同时此次提出的加快已出让闲置土地的处理,有利于盘活存量土地,一是可以抑制房企囤地倒卖的空间,可加快用地开发,增加市场供应;二是根据土地闲置的原因,采取更灵活的措施减轻房企负担,促进房企开发积极性;三是可使土地产权得到有效使用。

(2)强化房企土地出让金来源审查,规范住房金融市场秩序。

通知明确指出:“加强房地产开发用地购地资金来源审查,禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后期土地出让价款,违反规定的,取消竞买资格,三年内不得再参与国有建设用地使用权竞买”同时提出“房企、中介机构、互联网金融机构不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。规范互联网“众筹买房”行为。”

解读:

加强对房企拿地资金的审查,在侧面可以使更多的房企在拿地方面处在同一个起跑线上,使本土房企不至于因资金比拼上出于下风而失去平等竞价资格,对后期实行真正的市场招拍挂后本土房企意义重大,同时也可避免“热钱”从其他限购城市流入西安。严禁各大机构开展首付贷等来讲,规范住房金融市场秩序、降低购房杠杆、保持房地产市场稳健发展意义重大。

济南调控升级:本地人限购2套 外地人购房需缴2年社保

12月26日,济南市政府再发六条措施巩固房地产市场调控成果,防止房价反弹。通知规定,本市户籍家庭限购2套住房,非本市户籍家庭在济南市限购1套住房。

研究观点

今年下半年以来,济南已于9月底和10月初相继发布“房八条”和“限购限贷”,而后楼市降温明显,10月和11月济南成交面积均回落到100万平以下,但由国家统计局公布的15个一线和热点二线城市房价指数显示 , 济南11月份房价涨幅为1.1%,虽较10月有所回落,但仍高居第二位,而位居第一和第六的武汉和郑州,已先后在21日、23日发布楼市调控升级政策,此次济南调控升级也在预料之中。此次济南的调控升级加大打击了对楼市投机行为的限制,但同时也误伤了部分外来工作者的购房资格。此外,限购加码而未升级限贷,在一定程度上保护了本地首次改善型购房者。

重庆房地产商会欲与全国接轨 建议建筑面积计价

12月30日晚,有消息称,重庆房地产商会已经起草一份关于在全市范围内全面推行商品房销售按建筑面积计价的建议。重庆房地产商会对重庆市工商联发文建议,称从2002年以来重庆人大常委会规定重庆商品房按照套内建筑面积进行销售,在当时是对市场起到了强有力促进作用,但是在目前已经和市场脱轨。房地产商会认为,采用建筑面积计价有利于和全国统计标准保持统一;与各种税收征收标准统一;与全国36个大中型城市保持统一口径,除了重庆,全国其他地区均是建筑面积计价,同时,重庆区县也是建筑面积计价,也更能准确的反映重庆房价与其他城市在同一价格平台上进行比较。重庆房管局系统也在12月30日紧急召集房企开会,就该消息进行了传达。

研究观点

近期重庆商品房市场的成交和土地拍卖市场情况来看,市场情况较好,此次面积计价方式的调整,不排除对后期房价上扬将有可能产生一定影响。在之前黄奇帆执政重庆期间,房价一直比较温和。一方面是巨大的土地供应,通过增大供应量来降地价,同时也设置了土地价格的硬性指标,比如黄奇帆任市长时就提出:重庆土地价格不得超过房价的35%。另一方面,重庆还有大量公租房提供给外来务工者,另外重庆是目前除上海之外第二个收房产税的城市。

1.2财经动态

12月中国制造业采购经理指数(PMI)为51.4%

2016年12月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.4%,略低于上月0.3个百分点,保持在扩张区间,为年内次高点。

2016年西安房地产市场周报12.26-01.01

研究观点

12月PMI较上月整体回落,但仍处于年内高位,各类PMI均在全年PMI均值之上,且制造业PMI、非制造业PMI、建筑业PMI均为2016年第二高点,表明经济仍然呈现企稳回升态势,进一步验证中国经济L型拐点已过。从制造业各项指标来看,数据显示,12月PMI生产指数为53.3%,比上月回落0.6个百分点,为年内次高;12月新订单指数为53.2%,与上月持平,继续处于两年最高位。新订单指数仍处高位,表明经济仍在惯性扩张,主要受房地产投资、基建PPP、企业利润改善、制造业投资恢复等带动。生产与订单差值创三年以来新低,显示供需状况好转.

国家外汇局:换汇不得再用于境外购房及投资

2016年最后一天,国家外汇管理局发布答记者问,对购汇管理做出了详解。国家外汇局表示,每年五万美元换汇额度不变,境内个人凭有效身份证件进行真实性购汇需求申报后,直接在银行办理年度便利化额度之内的购汇;购汇不得用于境外购房及投资,新版的《个人购汇申请表》中明确写道,“不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目”。居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付,包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。

研究观点

近年来随着人民币对美元汇率贬值走势不断,以人民币兑换成美元或其他货币进行海外资产配置的投资者越来越多。尤其是2016年,不少投资者将目光聚焦在了香港保险上。加强个人购汇监管,对一般正当的换汇需求没什么影响,主要打击的是恶意换汇以及“蚂蚁搬家”式的海外置业行为,防止外汇大量流失和恶意做空人民币。

1.3行业动态

2016年中国房地产销售TOP100排行榜

根据2016年克而瑞销售排行榜,2016年规模房企扩张迅速,销售门槛提升明显。从金额门槛来看,TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元,同比升51%;其中,TOP20提升最快,由15年的358亿跨越至647亿,同比大幅提升了81%。3家企业过3000亿,千亿房企达12家;其中恒大继续以3731.5万亿领跑。

2016年西安房地产市场周报12.26-01.01

研究观点

在今年整体市场火热的情况下,商品房销售面积和销售额屡破历史新高,各大房企也迎来了销售业绩爆发年,930新政后,导致部分城市成交面积下滑,新政后各大房企销售面积增速连续出现降幅,但全年形势仍属于高歌猛进。其次行业兼并收购加剧,成为房企快速提升业绩的利器,从而实现规模快速壮大,在行业整合、并购潮大背景下,要么选择被重组,要么另辟蹊径。

品牌房企强势拿地,收购联合引楼市变局丛生

2016年12月24日晚间消息,宏府集团旗下陕西宏盛实业有限公司与当代置业就双方共同开发“宏府•鹍翔九天”项目正式签署《战略合作协议》。

12月26日,蓝光地产集团旗下分公司西安蓝光美都企业管理服务有限公司斥资10.18亿元摘得沣东新城三桥片区天台路以西、征和四路以南的三块商住用地。成交面积共计334.6亩。亩均单价约304万元,楼面单价约1820元/㎡。

12月28日,宏府集团联合海亮地产获取了长安区两宗城改性质的商住用地,总面积104.65亩,总地价约4.96亿元,综合亩单价474万元,综合楼面单价约2200元/㎡。

12月28日,西安万科与西安真爱现代农业发展有限公司的合资公司西安幸福公园置业有限公司,以6.075亿元总价摘得雁塔区182.68亩土地,综合亩单价332.55万元,综合楼面价1781.54万元/㎡。该地块位于公园南路以东、长鸣路以西、北陆路以北,土地为居住、商业用地性质。

12月30日,碧桂园陕西区域公司与西安瑞景房地产开发有限公司签署合作协议,双方共同开发位于西安市长乐东路,邻近地铁一号线长乐坡站,占地约400亩的项目。该项目合作的顺利达成,标志着碧桂园以实现“六盘闪耀”陕西的布局。万科收购陕西宝天房地产开发有限公司80%股份,拿下其高新区开发项目“国宾中央区”,宝天地产已于2016年12月21日完成了一系列的工商信息变更。

研究观点

2016年西安楼市年度热词之一是“并购(联合)开发”。对双方合作房企来说,资源嫁接能力互补,各有所得皆大欢喜。对城市发展、市场和购房人来说,意义同样是积极大于消极。从上述还有尚未浮出水面的龙湖地产与陕西雅荷地产合作等,2016年在西安逐鹿的房企之间,经历了竞争时代之后,进入了竞合时代,开启了西安房企间合作开发的新模式,也给西安楼市带了新的变化。城市后进区域开发进度加快。如近期房企拿地的区域都是目前城市发展的后进片区,没有这些片区的发展,也就没有城市的全面发展。地产开发最怕的是“半途而废”,或者是低层次开发,从上述房企的组合来看,这类问题不复存在。利于产品升级品质层次提升。万科的产品的品质不低,市场响应度高,这已经是被时间和实践所证明。海亮地产、蓝光地产打造产品的能力,在西安之外的其他城市也已充分体现出来,未来他们在三桥、郭杜、雁鸣湖所打造的项目,成为区域标杆楼盘,引领区域人居品质,应该是可期的。而这恰恰也是打造“品质西安”所需要的。此情况下房价进一步提升不可避免。

2.市场观察

2.1土地市场

西安市土地交易情况

2016年西安房地产市场周报12.26-01.01

2016年西安房地产市场周报12.26-01.01

本周重点成交地块:

本周重点成交地块FD2-8-23、FD2-8-24、FD2-8-25,由西安蓝光美都企业管理服务有限公司分别以3亿、2.6亿、4.4亿摘得。土地用地性质为住宅、商业。楼面价分别为1825元/平米、1878元/平米、1794元/平米。容积率分别为不大于3.28不小于2.5、不大于3.49不小于2.5、不大于3.2不小于2.5;土地使用权出让年期为住宅70年,商业40年。

2.2销售市场

全市商品房周交易情况

2016年西安房地产市场周报12.26-01.01

从全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为53.34万㎡,环比上涨33.61%;成交套数为5003套,环比上涨26.08%。

本周全市普通住宅成交量约为42.31万㎡,环比上涨26.09%;成交套数为3905套,环比上周上涨27.12%。备案统计本周前三的项目分别是中铁建.西派国际,成交30076㎡,套数为266套;南飞鸿十年城,成交19548㎡,套数为200套;万科城市之光,成交15829㎡,套数为150套。

本周全市商业成交量约为19298.04㎡,环比下滑6.86%;成交套数91套,环比下滑18.75%。备案统计本周前三的项目分别是泰华金贸国际,成交3505㎡,套数为5套;新兴新庆坊,成交3392㎡,套数为1套;金辉.天鹅湾,成交1657㎡,套数为22257套。

本周全市办公物业成交量约68651.82㎡,环比上涨199.42%;成交套数334套,环比上涨15.57%。备案统计本周前三的项目分别是泰华金贸国际,成交40758㎡,套数为73套;曲江万众国际,成交7677㎡,套数为4套;香榭兰廷,成交1951㎡,套数为50套。

本周市别墅物业成交量约1900.30㎡,环比下滑67.54%;成交套数为4套,环比下滑69.23%。备案统计本周前三的项目分别是曲江凤凰池,成交1512㎡,套数为3套;逸翠园,成交388㎡,套数为1套。

各区域普通住宅周成交量走势

2016年西安房地产市场周报12.26-01.01

本周全市各区域成交面积除城东与城南区域下滑外,其余区域环比均出现上涨,除城内外,其中城北和曲江上涨明显,分别上涨426.71%、46.45%。从全市销售占比来看,曲江占比最大,占比19.85%,其次是浐灞,占比19.47%。

(来源:美城机构)

本文来源:网易房产西安

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