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2016年西安房地产市场周报12.05-12.11

市场综述

中央定调:加快建立房地产健康发展长效机制

——2017以稳为主

930新政后政策效果显现,11月房地产成交量继续下滑,房价涨幅回落,总体市场处于平稳状态,12月9日召开的中共中央政治局会议中提出加快建立房地产健康发展的长效机制,目前现行以限购、限贷甚至限价为主的行政手段,虽然暂时遏制住了房价上涨势头,但由于市场供求关系并未改变,这种行政调控手段一旦退出,房价可能很快出现报复性反弹,令调控成果大打折扣。要建立起房地产的长效机制,不能局限在房地产市场打转,而是需要进行全方位的改革,包括央地两级政府财税收入的分配、地方政府土地财政制度、城市居民住房用地70年期限、设立房地产税地等进程将加快,从高层表态亦可看出,控房价、抑制泡沫的居心异常坚决,2017年整体还是以稳为主。

热点政策

1、行政政策

2016中共中央政治局会议

新华社北京12月9日电 中共中央政治局9日召开会议,分析研究2017年经济工作。

会议认为,2016年我国实现了“十三五”良好开局。2017年要召开党的十九大,也是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革的深化之年,做好经济工作意义重大。会议字里行间的表述,传递出2017年我国经济发展六大重要信号:

信号一:明确稳中求进工作总基调是治国理政重要原则。

信号二:供给侧结构性改革步入“深化之年”。会议要求,明年要深入推进“三去一降一补”,推动五大任务有实质性进展。

信号三:加快推进一批基础性关键性改革。会议提出,明年要加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革,更好发挥经济体制改革的牵引作用。

信号四:大力振兴实体经济。会议提出,大力振兴实体经济,培育壮大新动能。

信号五:加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制。会议提出,明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

信号六:多举措释放扩大开放积极信号。会议提出,明年要扎实推进“一带一路”建设,完善法治建设,改善投资环境,释放消费潜力,扩大开放领域,积极吸引外资。

研究观点

1、坚持稳中求进,核心是稳政策、稳预期。宏观政策要保持稳定性和连续性,实现经济筑底企稳,用稳定的政策稳住市场预期,用重大改革举措落地增强发展信心。明年要继续下大力气落实精准就业、精准扶贫等保民生工作,做好社会政策托底。

2、去产能要与深化国有企业改革结合起来,去库存要以化解三四线城市房地产库存为重点,去杠杆要分阶段有序推进,降成本要着力降低制度性交易成本,补短板重在补“软件”短板。

3、包括深化国有企业改革、正确处理中央和地方关系、深化土地制度改革、完善社会保障制度等在内,一系列重点领域改革必须取得突破可持续性进展,从而增加有效的制度供给。

4、实体经济是我国经济转型的重要举措,振兴实体经济主战场在制造业,关键在存量,核心是创新。鼓励多种形式的金融创新,让老百姓有更多稳定的投资渠道,引导资金更好地为实体经济服务。

5、建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。稳定市场预期,减少市场参与者的非理性行为。从此次会议看,下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设,以长效机制引导市场稳预期。

6、吸引外资汲取发达国家先进经验,引导外资更多投向高新技术制造业、高附加值服务业,有利于助力中国经济转型升级。

中国保监会:将派检查组分别进驻前海人寿、恒大人寿

12月3日,在中国证券投资基金业协会第二届会员代表大会上,证监会主席刘士余发表演讲,他表示希望资产管理人,不当奢淫无度的土豪、不做兴风作浪的妖精、不做坑民害民的害人精。用来路不当的钱从事杠杆收购,行为上从门口的陌生人变成野蛮人,最后变成行业的强盗,这是不可以的。

12月5日晚间保监会通报,由于前海人寿万能险业务经营存在问题且整改不到位,保监会决定停止其开展万能险新业务;同时,检查组将派出两个检查组分别进驻前海人寿、恒大人寿。其中,进驻前海人寿的检查组将由发改部牵头,进驻恒大人寿的工作组将由保监会资金部牵头。检查的主要方向是对上述两家保险公司治理规范性、财务真实性、保险产品业务合规性及资金运用合规性开展现场检查。

研究观点

自“宝万之争”起,前海人寿便始终处于舆论的风口浪尖,近来格力事件更是闹得沸沸扬扬;而恒大人寿“买而不举”、“快进快出”的投资风格,更是引来监管约谈,明确要求其秉持保险资金价值、长期和稳健的投资原则。目前保险机构以万能险的方式频频举牌,对万科、格力、伊利等进行入侵,在经济下行周期,对内扰乱实体经济,对外导致外汇储备流失,资本市场投机和操纵市场之风愈演愈烈,随着资本市场和保险业的快速发展,类似险资举牌这种跨领域、跨行业的新情况还将不断出现,处理不好容易集聚金融风险,监管部门联手合力监管势在必行。

嘉兴出台限购政策

今日,浙江嘉兴市住房保障局宣布,为进一步促进市房地产市场平稳健康发展,根据国家“分类调控、因城施策”的总要求,结合市房地产市场实际,经市政府研究决定,自12月3日起实施住房限购。限购政策明确,在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

研究观点

目前嘉兴市是浙江省除省会城市杭州外,唯一一个开始限购的地级市。由于嘉兴市紧邻上海,受上海购房者溢出效应影响,今年以来其楼市成交量和成交价格均上涨明显。10月14日嘉兴市出台“嘉五条”后,本地楼市开始降温,住宅价格也相对稳定。但目前嘉兴楼市投资客占比仍然较大,大量外地投资客的涌入推动当地房价上涨,但最终高企的房价仍需由当地居民和工作者来买单,不利于本地房地产市场的长期健康发展。而此次出台的限购政策,仅针对外地人限购一套,并没有提及本地居民, 对外地炒房者遏制明显。但政策力度与周边如上海、杭州等城市调控不断加码相比,嘉兴市这次的限购政策相对宽松,未来不排除还会政策加码的可能。

2、城建动态

东小寨片区改造拟呈现盛唐里坊文化

据12月5日西安晚报消息,12月2日,雁塔区召开东小寨片区大唐里坊文化研究与应用暨西安国际旅游目的地发展研讨会,专家学者共同聚焦东小寨片区改造并纷纷建言发展。东小寨片区改造项目初步拟将以“梦幻·唐长安”为主题,梦幻·唐长安项目总规划用地300余亩,一期规划110亩,以盛唐里坊文化为元素,围绕盛唐时期经典的历史典故、人文轶事,深入挖掘盛唐时期历史文化的厚重与深刻内涵。主题构建将呈现出“一史、二览、两中心、三节庆、四街区”的态势,拟建设一个涵盖文化、旅游、商业、观演、酒店等多业态的体验型、开放式旅游景区。

2016年西安房地产市场周报12.05-12.11

研究观点

东小寨片区改造项目位于小寨商圈核心区域,东邻红小巷,西邻长安南路,南至雁塔西路,北邻雁塔区政府,交通便利,人流密集,商业氛围浓厚。但目前,该区域环境差、设施旧,与小寨商圈周边的迅速发展极不协调,急需改造升级。未来的东小寨片区,以唐长安里坊文化为要素,它的建成与陕西省历史博物馆、大雁塔景区形成三点联动的空间格局,打造主题特色的旅游与商业闭环,成为西安文化旅游的新地标。

西安城市格局要变 ,将建2.5环快速路

2016年12月6日西安市辅环(2.5环)快速路布局及建设性方案研究项目进行公开招标,现招标工作已结束,根据评标委员会评审结论和采购人2016年12月7日的“定标复函”陕西招标信息网获悉,西安2.5路快速路建设性方案已由《上海市政工程设计研究总院(集团)有限公司&西安市交通规划设计研究院有限公司联合体》联合中标。

2016年西安房地产市场周报12.05-12.11

研究观点

鉴于西安市道路二环路与三环路之间过于空旷,2.5环的建设能有效缓解交通拥堵,其优势在于没有市中心的高昂房价,却有着成熟的居住环境和周边配套,商圈云集,有望形成西安新的黄金地段。

3、财经动态

11月CPI、PPI双上行

国家统计局12月9日公布数据显示,11月CPI为2.3%,CPI同比涨幅高于上月0.2个百分点;11月PPI同比3.3%,10月为1.2%,PPI连续第十一个月回升,创5年来新高。

2016年西安房地产市场周报12.05-12.11

2016年西安房地产市场周报12.05-12.11

研究观点

11月CPI同比涨幅高于上月0.2个百分点,与2016年2-4月持平,均为2014年7月以来最高值,鲜菜价格同比上涨15.8%,涨幅比上月扩大2.8个百分点,为主要拉动因素。未来两个月CPI将继续温和上行,明年1月CPI由于基数原因存在逼近3%的可能。11月PPI同比涨幅继续扩大,大幅超预期。制造业价格上涨明显,是PPI同比涨幅扩大的主要原因。总体经暖回暖趋势明显。

人民币汇率中间价贬值114点 跌破6.90关口

截止到2016年12月12日消息,早间中国外汇交易中心发布公告,人民币(6.9093, 0.0052, 0.08%)汇率中间价报6.9086,较前一交易日贬值114个基点。

研究观点

进入12月以来,人民币对美元汇率中间价涨跌互现,但保持基本稳定。

随着美联储12月14日议息会议的到来,以及特朗普将于明年1月份正式走马上任,美元多头开始变得谨慎。人民币可能仍面临一定的短期压力,不确定性来源包括:1、美联储将于12月加息并修改前瞻指引;2、中国外储已接近3万亿美元的边缘,可能引发市场担忧;3、年底季节性需求增加,尤其随着新年个人5万美元购汇额度的更新。与此同时,报告认为中国不应而且也不会允许人民币大幅贬值。在此背景下,如果外汇压力加大,中国有可能进一步加强资本管制。

4、行业动态

11月百城房价环比涨幅较上月回落0.77个百分点

中国指数研究院11日发布数据显示,2016年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格1为12938元/平方米,环比涨幅较上月回落0.77个百分点。从二手住宅来看,十个城市主城区二手住宅样本平均价格指数环比涨幅也呈全面回落态势。热点城市方面,厦门回落最大,11月新建住宅样本平均价格涨幅较上月下降2.66个百分点,北京下降0.42个百分点,上海下降0.21个百分点,深圳下降0.47个百分点。此外,济南、杭州、福州、广州、武汉当月新建住宅样本平均价格涨幅都较上月下降超过一个百分点。

研究观点

自10月热点城市密集出台调控政策并取得初步效果,11月上海、深圳、武汉、南京、杭州等城市进一步出台各类政策平稳市场预期,楼市调控效果得到巩固并不断深化。中指院认为,从需求端来看,重点城市住宅成交量继续呈现环比下行态势,部分城市降幅扩大;从供给端来看,房企推盘规模也有所减少,新推项目定价继续低于预期水平;从价格来看,11月百城整体价格环比涨幅回落至0.88%,多数城市价格更趋平稳。展望未来,年末市场交易规模有望继续回落,加之政策调控效果的持续显现,房价走势将进一步趋稳。

保利集团收购中航地产业务

12月5日晚间,保利房地产(集团)股份有限公司发布公告称,保利房地产公司于12月2日与中航地产及其下属企业共同签署《房地产项目公司股权及在建工程转让框架协议的补充协议》,以20.3亿元收购中航工业集团地产业务。交易完成后中航地产将剥离地产开发业务,聚焦物业资产管理业务,今年前7月的亏损额由2942万元缩至501万元。

研究观点

拿保利今年的而扩张速度来看,从拿地方式来看,为了降低开发风险和拿地成本,今年上半年其通过项目并购方式获取的土地资源共19个,占比53%。在这样的扩张步调下,以低成本整合中航的地产资源也算符合集团整体的战略意图。

对于中航而言,通过本次重大资产出售,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,坚持轻资产化发展模式,不断改善资产质量与财务状况,促进业务转型升级。

王府井收购西安开元商城100%股份

12月11日消息,王府井发布公告称,公司第八届董事会第三十七次会议审议通过《关于筹划收购开元商业100%股权的议案》,同意公司筹划收购西安国际医学投资股份有限公司持有的开元商业有限公司100%股权事项。开元商业有限公司(其前身为开元商城)成立于1992年12月,注册资本2亿元人民币,是西安国际医学投资股份有限公司投资的一座集商业贸易、餐饮服务、物业租赁、车辆停泊为一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城。开元商业去年总资产为20.71亿元,营收33.79亿元,净利润1.43亿元。2016年上半年,开业商业净利润为9265万元。

研究观点

对于传统百货而言,在电商的冲击下,业态升级、重组并购或许是新出路。王府井便尝试着走这条路转型,这个一度被视作北京购物商场地标性企业,目前已经实现了全国性的扩张,传统零售业在近些年处于收缩的状态,但王府井选择的是通过并购的方式不断将品牌向二、三线城市延伸,呈现出扩张的态势。对于西安国际医学来讲,转让所持开元商业100%股权,也是为集中资源支持医疗服务业务快速发展,实现公司整体业务转型的需求。

市场观察

1、土地市场

西安市土地交易情况

2016年西安房地产市场周报12.05-12.11

本周重点成交地块:

本周重点成交地块CA06-29-1、CA06-29-2,均由广州市凯尚健康产业有限公司分别以3.5亿、3.8亿元摘得。土地用地性质为住宅、商业。CA06-29-1楼面价1901.82元/平米、容积率不大于2.5不小于1.8;CA06-29-2楼面价2125.93元/平米、容积率不大于2.1不小于1.4。土地使用权出让年期为住宅70年,商业40年。

2、销售市场

全国重点城市住宅交易情况

2016年西安房地产市场周报12.05-12.11

研究观点

本周监测的重点城市中,上海,广州,深圳,成都成交面积下滑,其中深圳下滑幅度最大,达24.02%,其他城市成交面积环比均上涨, 其中南京上涨最为明显,上涨44.88%。

全市商品房周交易情况

2016年西安房地产市场周报12.05-12.11

从全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为58.15万㎡,环比上涨24.28%;成交套数为5633套,环比上涨21.61%。

本周全市普通住宅成交量约为51.08万㎡,环比上涨35.57%;成交套数为4714套,环比上周上涨37.68%。备案统计本周前三的项目分别是万科高新华府,成交46787㎡,套数为399套;万科翡翠天誉,成交45318㎡,套数为364套;碧桂园嘉誉,成交24391㎡,套数为214套。

本周全市商业成交量约为28467.17㎡,环比上涨90.94%;成交套数177套,环比上涨42.74%。备案统计本周前三的项目分别是西安华南城,成交4803㎡,套数为33套;万家灯火,成交3559㎡,套数为14套;阳光北郡,成交2816㎡,套数为18套。

本周全市办公物业成交量约27520.46㎡,环比下滑54.51%;成交套数334套,环比下滑53.22%。备案统计本周前三的项目分别是东城新一家,成交4853㎡,套数为81套;金谷融城,成交2852㎡,套数为13套;泰华金辉时代,成交2318㎡,套数为51套。

本周市别墅物业成交量约2531㎡,环比下滑15.88%;成交套数为8套,环比下滑11.11%。备案统计本周前三的项目分别是逸翠园,成交990㎡,套数为3套;绿地生态国际城,成交604㎡,套数为2套;枫林九溪,成交321㎡,套数为1套。

各区域普通住宅周成交量走势

2016年西安房地产市场周报12.05-12.11

本周全市各区域成交面积除浐灞、城东与城内区域下滑外,其余区域环比均出现上涨,其中高新、经开上涨明显,分别上涨166.04%、60.17%。从全市销售占比来看,高新占比最大,占比26.65%,其次是浐灞,占比17.82%。

(来源:美城机构)

本文来源:网易房产西安

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