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2016年西安房地产市场周报11.28-12.04

市场综述

价不稳调控不休,政策企稳仍将延续

继930新政后,近两月房地产市场成交量回落,总体价格趋于平稳,随着库存周期不断缩短,房企面临库存不足的状况,纷纷加大土地储备量,而在供给层面的短缺,即使设置拿地门槛,仍无法阻拦开发商拿地热情,多地王频现。房企之间联合合纵,抢占市场份额,中小房企处境艰难。目前来讲,虽然热点城市房价上涨速度变缓,但需求量仍然不小,为保证调控效果,调控继续加码应是大概率事件。面对实体经济艰难、地产过热的情况,房地产回归理性应是政策大势所趋。

1.热点政策

1.1行政政策

国务院公布关于产权保护意见

11月27日,国务院发布《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出,加强各种所有制经济产权保护;研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排等方面政策。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。

研究观点

研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。主要有以下几点好处:《意见》明确产权保护方向,可谓是打消广大购房者的后顾之忧,在一定程度上可以减缓资金外流海外房地产市场的压力。其二,有利于市民安心置业,支持购房需求持续释放,加速楼市去库存的进程,中小城市更为受益;同时完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,有利于加速土地流转,缓解供地压力,一二线城中村、棚户区改造进程将加快;落实承包地、宅基地的用益物权,增加农民财产收益,将有助于提升农民购买力,支持农民新增购房需求持续释放,加速楼市去库存。

楼市调控再次升级,上海、天津再加码

1、上海:二套房“认房又认贷”,11月28日,上海市住建委公布,自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

2、11月28日,天津发布房贷新规,对非当地户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%;户籍居民购房,则最低首付比例为30%。这是天津“史上最严”楼市政策。

研究观点

11月部分热点城市纷纷楼市调控政策,此次泸津加码是对930调控的延续,对刚需、改善型需求冲点城市击明显,目前整体成交量继续下滑已成定局,价格“以稳为主”。由于之前部分城市前期政策过于羸弱,在防范市场金融风险方面作用甚微,同时此次调控“房价”“地价”并未得到明显降温,在行业处于调整阶段之下,未来会有更多热点城市深化调控政策,通过系列措施如从信贷方面去杠杆,稳楼市等。

社科院公布35城风险过高城市

11月30日,最新社科院报告指出全国35个大中城市存在住房估值过高的风险,其中深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州风险较为突出。预测2017年中国楼市将迎来短期调整期,总体将平稳回落。

研究观点

报告预测,2017年中国楼市将迎来一个短期调整期,总体将平稳回落,但具有不确定性。未来楼市调整的幅度和时间长度有赖于调控和改革的力度。为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力,需要完善短期政策引导楼市软着陆,因此调控政策仍可能继续加码。

1.2城建动态

西安轨道交通线路 ,规划中未来有望达到23条

据华商报消息,近日,西安地铁官方网站发布了关中城市群都市区城市轨道交通线网规划第二次环评公示,规划显示,未来将有23条轨道交通线路覆盖关中城市群都市区。

据悉,该规划由23条轨道交通线路组成,其主体网络形态呈棋盘+环+放射结构,规划线路总长度986.0km,其中西安市范围内线路长度691.1km,西咸新区范围内线路长度为238.4km,咸阳市区范围内线路长度56.5km。

研究观点

目前关中城市群城镇连绵、产业密集,科教实力雄厚,具有带动全省经济快速增长的巨大潜力,轨道交通不但能满足客运的需求,更能带动旅游业、地产业等第三产业的快速发展,顺应西安建设国际化大都市的趋势,地铁对拉动城市骨架。促进经济发展有着至关重要的作用,有助于引导城区人口和城市功能向周边组团疏散,引导城市空间布局。

1.3财经动态

11月份为PMI为51.7%,继续延续上行走势

11月全国制造业PMI上升至51.7%,比上月上升0.5个百分点,并创14年8月以来新高,指向制造业景气仍高。分项指标中,需求、生产、价格、原材料库存均上升。

2016年西安房地产市场周报11.28-12.04

研究观点

11月全国制造业PMI上升至51.7,连续4个月高于荣枯线,并创14年8月以来新高,指向制造业景气仍高。本轮经济企稳主要体现为库存周期缩短,目前下游地产、乘用车、家电,上游的煤炭库存均出现回升,意味着去库存已基本结束,调控升级后的楼市降温,在一定程度上增加了实业家的信心。 从PMI和高频数据看,四季度经济仍将延续过去几个月的企稳势头,GDP大概率仍将保持在6.7%左右。上游生产资料价格上涨将继续推高PPI,总体盈利好转持续到2017年一季度问题不大。

全国首套房平均房贷利率回涨

金融搜索平台融360发布最新房贷报告显示,从全国首套房贷款平均利率走势来看,11月全国首套房贷平均利率为4.45%,首次回涨,同比去年11月的4.64%下降19个百分点。在融360监测的35个城市中,平均利率最低的为天津的4.13%,最高为乌鲁木齐和海口的4.85%。截至11月20日,在全国533家银行中,共有182家银行将首套房首付比例调至两成,比10月减少9家,占比达34.15%。此外,在全国533家银行中首付2.5成的有3家银行,首付3成的有311家银行,占比达58.35%。11月全国二套房平均贷款利率为5.40%,较上月增加0.01个百分点。从同比来看,去年同期二套房贷利率为5.38%,11月同比上升0.02%。

研究观点

国家的房贷政策收紧导致首套房首付三成的比例增加,首套房首付三成占主流,首付三成的银行占比58.35%,目前信贷杠杆过高已经是个不争的事实,资金宽松是楼市红火的重要推手,因此后期调控会继续在货币信贷收紧方面入手,同时季节性的年末银行银根收紧也是导致利率回涨的重要原因。

人民币对美元重回6.8区间 已连续走高

在11.24日人民币汇率中间价跌破6.90关口,创2008年6月16日以来新低之后。12月5日人民币对美元汇率中间价报6.8870元,较12月2日小幅下调76个基点。重回6.8区间,已连续走高,中国人民银行副行长易纲近日表示,近期人民币对美元汇率波动有所加大,但相对于大多数非美货币贬值幅度还是比较小的。未来人民币汇率完全有条件继续保持在合理均衡水平上的基本稳定。随着中国经济回升、体制机制改革和营商环境的改善,出去的资本还是会回来的。

研究观点

对于近期人民币贬值,市场分析认为主要受累于美元指数的走强,12月美联储加息的预期对于美元来说是一剂强心剂,人民币汇率还将走低,不排除人民币兑美元汇率在某一个特定时间内出现双向波动,年底前人民币汇率会在6.9~7之间震荡,明年一季度破7是大概率事件。尽管人民币汇率已经跌破6.9关口,人民币兑一篮子货币还是相当稳定的,特朗普赢得选举后,非美元货币兑美元大多出现贬值,人民币的贬值幅度相对较小,基本面稳定。刘春生表示,人民币汇率的变动幅度和趋势都处在可控范围内,这也是央行一直不出手的原因

1.4行业动态

2016年1-11中国房地产销售TOP100排行榜

2016年1-11月,TOP100房企的入榜门槛持续提升。流量榜各梯队房企的销售金额、销售面积门槛已超过2015年全年水平,其中TOP10房企保持强劲势头,金额门槛已过千亿,超去年全年297 亿元。恒大万科继续领跑,碧桂园将入3000亿阵营。各大房企11月单月金额较10月有所降低,以金额均值计算,降幅在9%,对比9月数据呈现两连降。

2016年西安房地产市场周报11.28-12.04

研究观点

受10月调控政策的影响,11月房企的销售节奏整体放缓,销售局面遇冷,业绩难及前期,目前来看,房企单月销售普遍下滑成定局。而结合近期上海、天津加码限贷政策,对刚性、改善性需求进一步施压,而不少二线城市土地市场依然高歌猛进,未来这些热点城市政策再收紧的可能性很大,至年末,房企销售面临的市场环境不容乐观。同时在单纯的销售之外,收并购可成为房企快速提升业绩的利器,从而实现规模快速壮大,在行业整合、并购潮大背景下,“大鱼吃小鱼”的现象将会更多出现。

土拍市场热度不减,房企并购脚步依旧

11月28日,浙江绿城以总价17.36亿元、6.93万平方米配建夺得该宗地块,折合楼面价16632元/平方米,创下佛山楼面价新高。

11月28日,限购限贷加码后,杭州土地市场集中开闸,主城区、余杭、萧山、大江东四地成功出让11宗土地,共收金142.88亿元,其中仅主城区就吸金133.9亿元。

11月29日,阳光城发布公告称,以13.51亿元竞得物产中大挂牌出售转让的15家公司股权组成的股权资产包,总成交金额为104.69亿元。中大在转让旗下多家地产公司资产后,将会彻底退出房地产。

11月30日,金科集团表示,融创孙宏斌以代价8.3亿,增持金科股份股票占金科股份总股本3.04%,目前已累计持有达20%。

研究观点

政策不断趋严,土拍市场依旧火爆,其中国企央企和规模房企为成交主力,不断反周期拿地,扩充储备资源。目前来看,热点城市地价的攀升,使得大型房企都在合纵连横,更难寻中小房企拿地身影;千亿级房企向全国市场不断扩张的脚步,也让一些小房企被并购重组,抱团取暖。按照行业加速的状态来看,未来市场份额将继续向龙头房企集中。

2.市场观察

2.1土地市场

西安市土地交易情况

2016年西安房地产市场周报11.28-12.04

本周重点成交地块:

本周重点成交地块CA06-22-2,由西安万景美奂置业有限公司以8560万元摘得。土地用地性质为住宅、商业。楼面价422.52元/平米、容积率不高于4.24。土地使用权出让年期为住宅70年,商业40年。

2.2销售市场

全国重点城市住宅交易情况

2016年西安房地产市场周报11.28-12.04

研究观点

本周监测的重点城市中,除过深圳成交面积下滑外,下滑24.23%,其他城市成交面积环比均上涨, 其中北京上涨最为明显,上涨174.92%,其次为广州,上涨46%。

全市商品房周交易情况

2016年西安房地产市场周报11.28-12.04

从全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为46.79万㎡,环比下滑2.06%;成交套数为4632套,环比下滑1.78%。

本周全市普通住宅成交量约为37.68万㎡,环比下滑2.60%;成交套数为3424套,环比上周下滑2.59%。备案统计本周前三的项目分别是恒大江湾,成交20373㎡,套数为163套;万科翡翠国际,成交14278㎡,套数为86套;中航华府,成交12557㎡,套数为148套.

本周全市商业成交量约为14909㎡,环比上涨3.14%;成交套数124套,环比上涨3.33%。备案统计本周前三的项目分别是天地源悦熙广场,成交2703㎡,套数为4套;西安华南城,成交1744㎡,套数为14套;华远锦里,成交1453㎡,套数为24套.

本周全市办公物业成交量约60504.09㎡,环比上涨1.37%;成交套数714套,环比上涨0.71%。备案统计本周前三的项目分别是华商豪盛旺座城,成交25495㎡,套数为177套;华远锦悦,成交9138㎡,套数为228套;大明宫盛远广场,成交5172㎡,套数为50套.

本周市别墅物业成交量约3009.72㎡,环比上涨18.12%;成交套数为9套,环比上涨12.50%。备案统计本周前三的项目分别是振业泊墅,成交1303㎡,套数为5套;枫林九溪,成交484㎡,套数为1套;金地湖城大境,成交453㎡,套数为1套.

各区域普通住宅周成交量走势

2016年西安房地产市场周报11.28-12.04

本周全市各区域成交面积除城北、城南、城西区域上涨外,其余区域环比均出现下滑,其中除城内外,城东、高新下滑明显,分别下滑7.86%、6.28%。从全市销售占比来看,浐灞占比最大,占比26.90%,其次是曲江,占比17.35%。

(来源:美城机构)

本文来源:网易房产西安

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