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2016年西安房地产市场周报11.21-11.27

市场综述

左手供应右手调控,年末土地盛宴来袭

——政策或调控升级

2016年即将收尾之际,相比较楼市的渐行平稳之势,土地市场迎来了小高潮,住宅市场供不应求,密集政策难压拿地热情,土地市场开启年末盛宴,在一波波土地热潮来袭,各大品牌房企纷纷抢滩登陆。在增加供地来稳定房价的同时,各地政府在稳定地价的方面也绝不手软,为开发商拿地设置的门槛也越来越高。从目前的土地市场来看,土地供应增加的同时,对土地的需求也在居高不下,这也是高地价的出现有了必然性,一定程度上也将推动房价上涨。而目前楼市调控加码仍在继续,房地产市场整顿亦在同时进行,若土地市场继续升温,更严厉的调控政策亦可能出台。

1.热点政策

1.1行政政策

住建部:严禁中介机构搞“首付贷”

据新华社电 住房城乡建设部25日再度通报30家违法违规房地产中介机构名单,同时住建部要求,各地一律严禁中介机构开展“首付贷”性质的业务。取得相关金融资质的房地产中介机构,也不得违规开展业务。对房地产中介的违法违规行为,住建部要求,要视情节轻重,依法给予责令限期整改、暂停网签、处以罚款等行政处罚;对情节严重的,要在整改期内暂停中介机构所有门店的业务办理。在此基础上,还要将违法违规的中介机构公开曝光,列入严重失信企业“黑名单”,性质恶劣的要依法清出市场。构成犯罪的,要移送有关部门依法追究刑事责任。

研究观点

“首付贷”面临的根本性风险在与高杠杆率带来的金融风险,买房资金门槛越低,投机投资炒房就越火热朝天,房价越可能受到推波助澜的影响。进一步禁止首付贷,有利于降低购房杠杆率和金融风险,宏观政策的效力也会进一步得到显现。同时房地产市场整顿效果初现,推盘速度有所下降,有利于房地产市场稳健发展。西安尖峰房产信息咨询有限责任公司和铜川爱家房地产营销策划有限公司将受到处罚。

西安:农民工缴存公积金有望今年内全面推行

记者25日从西安住房公积金管理中心获悉,目前西安地区已有244.16万职工纳入住房公积金保障体系,22.6万职工家庭利用住房公积金贷款改善了住房条件。今年年底前,还将继续扩大惠及面,将自由职业者、农民工纳入住房公积金制度保障体系。截至10月底,当年发放住房公积金个人贷款29067 户,金额113.06亿元,同比增长71.61 %,个贷率由年初的66.06%提高到77.19 %。

同时,全面放开住房公积金异地贷款业务,组合贷款由原来的建行一家,扩大到11家,最大限度地满足广大职工购房贷款需求,加大个贷发放量。

研究观点

今年以来,西安住房公积金管理中心不断创新措施,精准发力,加大个贷投放力度,积极支持职工住房消费,助力房地产去库存,对保证和促进西安市房地产市场良好发展有着积极意义。

调控持续加码,土地市场成重点

11月21日,福州市政府办公厅下发相关通知,再次出台地产调控新政,将二套房公积金贷款首付比例提高到50%。11月21日,合肥发布《关于11月30日土地拍卖的补充公告》,要求对当天参拍的居住用地(不含庐江县)不仅要“并联”拍卖,还要最后参与“摇号”,开发商才可能拿到地,这在合肥属史上首次。此次会议内容出现为两个方11月23日,厦门市国土资源与房产管理局发布公告称,决定恢复H2016P02、H2016P03、T2016P023幅地块出让活动,并就该3幅地块的出让方式进行调整,取消原出让公告出让方式,调整为“限地价、竞配建”方式拍卖出让;拍卖会举行时间调整为12月14日。

研究观点

就目前现状来看,土地市场升温显现,部分城市地王再现,为了防止高地价成为房价上涨的推动者,各地政府调控方向开始转向土地市场,2016收官在即,为了保证整体调控效果,政策有可能继续加码。稳健房地产市场决心亦然,任重道远。

1.2城建动态

西安火车站北广场自强东路周边棚户区改造正式启动

据西安晚报消息,2016年11月中旬,西安市政府发出《关于对自强东路火车站北广场周边棚户区改造项目国有土地上房屋予以征收的决定》,至此,自强东路火车站北广场周边棚户区改造项目正式启动。

研究观点

此项工程将进一步完善西安客运枢纽功能,同时火车站北广场将与大明宫国家遗址公园遥相呼应、融为一体。空间资源将得到充分的有效利用,商业辐射区由点及面,带动火车站北广场沿线经济的快速发展,大明宫板块的人居价值得到急剧提升,给沿线楼盘的产品定位和价值塑造提供了强力支撑。在西安被人们饱受诟病的“道北”,将彻底成为一个符号沉淀在历史的长河中。昔日“脏乱差”的形象不复存在,取而代之的是崭新的城市面貌。

1.3财经动态

M2同比增长11.6%   10月新增贷款6513亿元

10月末,广义货币(M2)余额151.95万亿元,同比增长11.6%,增速比上月末高0.1个百分点,比去年同期低1.9个百分点;狭义货币(M1)余额46.54万亿元,同比增长23.9%,增速比上月末低0.8个百分点,比去年同期高9.9个百分点;流通中货币(M0)余额6.42万亿元,同比增长7.2%。当月净回笼现金854亿元。月末人民币贷款余额104.77万亿元,同比增长13.1%,增速比上月末高0.1个百分点,比去年同期低2.3个百分点。当月人民币贷款增加6513亿元,同比多增1377亿元,其中住户部门贷款增加4331亿元, 10月份当月社会融资规模增量为8963亿元,比去年同期多3370亿元。

研究观点

10月末M2期末值达到151.95万亿,同比增长11.6%,增速略高于9月末的11.5%,符合市场预期,M1-M2“剪刀差”为12.3%,继续延续九月收窄趋势,人民币贬值压力不容小觑。新增贷款季节性回落符合预期,楼市调控政策效果逐渐显现;未承兑汇票持续大幅减少,直接融资市场发展稳定;

1.4行业动态

11月土地市场迎来年末盛宴

11月21日,福州市公开出让城区15宗地块,当中有9宗地带有住宅性质,总出让起始价为80.25亿元,土拍住宅地块总面积高达437亩,为福州土拍历史上少有。最终9宗住宅用地全部完成出让收金117.12亿元。

11月22日,广州拍卖包括天河、白云、荔湾、海珠、黄埔、番禺以及南沙7大区域在内的10宗地,除天河金融城起步区一宗流拍外,其余9宗地全部成交,总成交价约205亿元。多宗地块刷新区域最高单价纪录,白云和海珠两区3宗地块楼面单价突破4万元,白云新城地块更是以每平方米45469元的楼面价刷新了广州最高地价纪录。

11月22日,武汉市拍卖17宗地块,其中15宗网拍,2宗现场挂牌。从结果看,其中9宗竞价,8宗底价成交,总成交价约196.86亿元。本次土拍首次限价,11宗设定最高限价地块,其中5宗地块因报价达到最高限价而熔断,进入按规划评比阶段。

11月22日,备受关注的长沙梅溪湖B-39号地块正式于上午挂牌进入现场竞价。经过114轮竞拍,该地块以总价289987万元成交,溢价率180.03%,折合楼面价9240.8元/平方米,竞得人为厦门建发房地产。

研究观点

自9月末以来23城限购、限贷政策的发布,调控城市的商品房成交明显降温,房价增速也明显放缓,但地方政府提出的严查土拍资金来源、扩大土地供应措施并没有得到理想的效果,近期土地市场和商品房市场出现的冷热差异,主要原因在于,调控城市供不应求的基本面并没有发生改变,在供应方面,预售证监管加严、限制房价等打击了不少项目团的热情,在需求方面,限购限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求,只是将其延后,并且在这部分购房群体再度回归市场时,往往迎来了迎来的是更加么猛烈的需求爆发,而且,热点城市的前景预期并没有变,资金流入的冲动依然存在,除了实体经济的优质投资渠道有限之外,2016年在良好的销售业绩支持下,对市场份额的诉求也在推动着房企抢滩登陆加大拿地力度。而为了真正达成2016年的调控目标,防止飙涨的地价再次成为房价上涨的推手,不排除政府进一步出台加码政策。

恒大地产再次举牌万科至10% 持股票超11亿股

11月23日早间,万科企业股份有限公司发布关于股东权益变动的提示性公告,恒大地产集团有限公司已持有公司A股股票1,103,915,326股,占公司总股份的10.00%。

研究观点

万科为中国最大的房地产开发商之一,其财务表现强劲,其资产的高偿债能力和低负债水平。近期频繁举牌万科体现恒大集团对万科资本市场前景的看好的同时,其布局A股的道路逐渐明晰。今年以来恒大集团实现了对嘉凯城的实际控股并多次举牌廊坊发展于上月成为最大股东,与深深房资产重组也正在进行。今年整体销售情况也表现强劲。加入万科股权之争,也是恒大集团强化资本运作的又一战略。

2.市场观察

2.1土地市场

西安市土地交易情况

2016年西安房地产市场周报11.21-11.27

本周重点成交地块:

本周重点成交地块LH3-5-472,由陕西天朗实业有限公司以1.4亿元摘得。土地用地性质为住宅、商业。楼面价2000.72元/平米、容积率不高于3.5。土地使用权出让年期为住宅70年,商业40年。

2.2销售市场

全国重点城市住宅交易情况

2016年西安房地产市场周报11.21-11.27

研究观点

本周监测的重点城市中,成交面积环比上周广州上涨最明显,上涨22.99%,除深圳、广州、苏州成交面积环比上涨外,其他城市成交面积环比均下降, 其中北京下滑最明显,下滑50.46% 。

全市商品房周交易情况

2016年西安房地产市场周报11.21-11.27

从全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为47.77万㎡,环比下滑8.27%;成交套数为4716套,环比下滑6.30%。

本周全市普通住宅成交量约为38.69万㎡,环比下滑15.69%;成交套数为3515套,环比上周下滑16.43%。备案统计本周前三的项目分别是号恒大江湾,成交20850㎡,套数为166套;中航华府,成交13362㎡,套数为157套;万科翡翠国际,成交13350㎡,套数为79套;

本周全市商业成交量约为14454.91㎡,环比下滑8.48%;成交套数120套,环比下滑14.29%。备案统计本周前三的项目分别是天地源悦熙广场,成交2732㎡,套数为4套;西安华南城,成交1617㎡,套数为13套;万科·金色悦城,成交1145㎡,套数为7套.

本周全市办公物业成交量约59685.53㎡,环比上涨78.80%;成交套数709套,环比上涨93.72%。备案统计本周前三的项目分别是华商豪盛旺座城,成交25125㎡,套数为174套;华远锦悦,成交9063㎡,套数为226套;大明宫圣远广场,成交3355㎡,套数为39套.

本周市别墅物业成交量约2548.07㎡,环比上涨11.47%;成交套数为8套,环比上涨14.29%。备案统计本周前三的项目分别是振业泊墅,成交1045㎡,套数为4套;金地湖城大境,成交453㎡,套数为1套;紫薇·永和坊,成交403㎡,套数为1套.

各区域普通住宅周成交量走势

2016年西安房地产市场周报11.21-11.27

本周全市各区域成交面积除高新、城内与城南区域上涨外,其余区域环比均出现下滑,经开、曲江下滑明显,分别下滑46.25%、24.21%。从全市销售占比来看,浐灞占比最大,占比27.73%,其次是曲江,占比17.20%。

(来源:美城机构)

本文来源:网易房产西安

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