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调控进行时 地王高处不胜寒 “黑马利器”恐成“烫手山芋”

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“未来一年,市场将进入盘整阶段,成交量萎缩将成为必然,价格总体平稳,但不排除局部回调的可能性。这种市况将给我们今年储备的土地特别是‘地王’项目开发带来很大的压力。”某中型开发商营销负责人坦言。国家统计局最新数据显示,近期一线城市和部分热点二线城市出台房地产调控新规后,楼市明显降温,成交量、成交均价环比回落。“如果销售持续收缩,未来‘地王’入市将面临很大压力。”该负责人说。

大批“地王”待消化

今年以来,全国诞生的“地王”超过200宗。在房地产调控态势下,这些“地王”可能陷入尴尬境地。

克尔瑞研究报告中显示,截至9月底,全国共成交246宗单价、总价“地王”,预计今年“地王”数量将创历史新高。“地王”集中在一线和热点二线城市,其中合肥、南京、上海和杭州的土地市场火热,地王数量均在20宗以上。招商蛇口(0.00,0.000,0.00%)是重金夺地开发商的典型代表,前8个月共拿下6宗“地王”,主要分布在北京、深圳、南京等核心城市,总金额超过500亿元。

未来“地王”项目入市将面临市场成交活跃度、房价涨跌幅度的考验。今年房企拿地成本明显上升,需要未来高房价予以覆盖。据中原地产研究中心的统计,截至10月11日,今年以来拿地最积极的50大房企拿地成本合计10459亿元,合计建筑面积为14374万平米,平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期,它们的平均拿地成本仅为4761元每平方米,今年平均拿地成本上升52.8%。今年以来,一线城市住宅土地楼面价同比上涨72.2%,二线城市涨幅达86.7%;一线城市住宅土地出让平均溢价率达94.6%,二线城市达65.23%。

中原地产分析师张大伟表示,未来一年的房价涨幅如果不到50%,手里有“地王”的开发商将面临入市难题,成本压力和市场风险很大。

目前市场成交正在回落。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,调控新政出台后,北京二手房市场的供需关系发生逆转。购房客户陷入观望,有意愿看房、购房的客户大幅减少。着急出手套现的业主迅速增多,涨价业主销声匿迹,近50%的业主有降价意愿。随着近期市场降温,此前房价涨幅较大的城市核心区的大户型房源的房价开始松动。预计四季度北京二手房市场成交量将持续回落,房价将企稳并回落。

“烫手山芋”之忧

在中国房地产发展史上,一些激进开发商扮演了“黑马”角色。它们凭借高杠杆、高负债率大胆高价拿地,成功从区域型企业发展成为全国型龙头企业。在本轮房地产调控中,“地王”是否会从“黑马利器”沦为“烫手山芋”?

前述中型开发商营销负责人表示,自己所在公司虽然也拿了“地王”,但目前对市场仍充满期待。他分析,此轮调控旨在抑制投机需求,重在“止涨”而非“求跌”,楼市成交量虽然会大幅萎缩,但房价特别是一线城市的房价总体将横盘整理。今年一线城市供地较少,一旦有供地,企业去抢很正常。“未来我们在拿地决策上会更加注重风险把控,优选风险可控城市和区域。营销方面,将增加对市场的监控频率,对各城市、项目的来访、认购进行严密监控,以便及时应对市场风险。对于新拿的项目,将严格筹划产品定位,精准定位目标客群,做出适合本地市场的高品质产品,最大程度降低风险,获取利润。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企高杠杆拿地的风险主要有两方面,一是未来偿债压力增加,尤其是利息成本增加;二是土地成本加大,给后续的项目定价形成一定压力。

偿债压力增加的同时,融资收紧的信号已出现,部分银行收紧房企开发贷款,房企发行公司债(367.00,0.000,0.00%)也在趋严。中金标准数据总经理郝文嘉表示,部分企业在前期争夺“地王”的过程中,激进拿地,如果后期融资收紧,再加上去化速度放慢,现金流将承受很大压力。

明源地产研究院副院长刘策认为,在政策收紧的背景下,房企首先要保证现金流的安全,在融资上多想办法,以实现平稳“过冬”。如果资金确实不足,土地是稀缺资源,完全可以寻找合作方联合开发,以减轻自身的资金压力。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,未来“地王”何去何从,要观察土地价格和房价是否会下降。从过去几轮“地王”的运作模式来看,遭遇市场变化时,首先要“趴着”,等待解套。“地王”的开发周期比普通项目长得多,部分房企在财务可支撑的情况下会选择等待。其次是打造豪宅项目,争取覆盖拿地成本。

分化趋势将加剧

市场人士认为,此轮调控将进一步加剧房地产行业的分化趋势,开发商将强者恒强。

刘策表示,对于此前特别激进、高杠杆拿“地王”、现金流紧绷的企业而言,调控是一个很大的冲击,甚至可能使这些开发商被淘汰。但对于经营稳健、资金实力强的企业来说,这是一次机会,可以在低位“捡漏”,通过并购做大做强。

面对调控压力,资金实力强、融资渠道通畅的开发商可能继续在热点城市拿地、布局。有房企人士表示,在拿地方面仍会保持相对积极态度。中国的城镇化空间很大,热点城市是未来城镇化的主战场,仍将保持向上趋势,土地的稀缺性仍较明显。中国出现信贷危机、债务危机的概率极低,没必要过于悲观。

克而瑞研究中心研究经理杨科伟表示,在一定程度上,大房企无需特别担心。未来资金链可能出问题的是小企业特别是地方性企业。如果到明年去库存还是进程缓慢,估计就有一批企业撑不下去。

有分析师认为,在土地投资回报率大幅下降的背景下,一些握有地块的开发商可能无法通过开发来赚钱,这将导致“卖身”求生的现象大量出现,A股可能出现地产股的卖“壳”潮。

中信证券研究员师陈聪认为,尽管部分城市可能出现房价下降,但资源价值整体仍具备吸引力,社会资金对于被低估的地产资源仍有兴趣。部分房企如果此前没有参与高价拿地,成本线比较安全,资产负债结构较合理,融资成本较低,则它们未来可能更具竞争优势。

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