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地王拆伙:友谊的小船还在?

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在土地的角斗场,各路英雄上演刀光剑影,以咄咄逼人之势,频频制造地王。这里,重来不缺敌人,友谊的小船能说翻就翻。诸如,杭州的123亿全国地王,仅温纯一个小时,万科与信达就拆伙了,再诸如,碧桂园千方百计进入了北京后,与金茂上演分手戏码。但这里,也重来不缺朋友,只不过不是你。走了碧桂园,来了保利,走了万科,还有融创和滨江(另一块地)。在这里,独行侠已经少见,更多的是利益之下的强强联合。

有人说,这些地王制造者真是疯了,不计成本,不顾风险,但我想说,他们不傻,深知风险,但更知未来的机会与价值,先把坑给占了,至于以后的事情,再慢慢商讨。今天不聊地价、不聊拿地动机,就聊他们如何避免风险,如何发挥土地的最大价值。

一线城市拿地,虽然央企是地王背后最大的制造者,但是火拼的不仅仅有他们,还有民企。诸如世茂房地产,一个多月前,以88亿独吞南京地王地块,如今,为了分摊风险,世茂引进了两个合作伙伴。又比如,中南地产以48亿元拿下南京麒麟地块,后引入开发商和资本方,以30%的占股实现项目操盘。

僧多粥少,地越来越贵,怎么办,先占坑,再找小伙伴,这是时下房企拿地的一个逻辑思维。

“地价可以炒到50亿、80亿甚至更高,但是如何以更少的钱实现操盘,这才是最重要的。” 中南房地产集团副总裁毕兴矿表示,把市场判断准确,即便溢价100%,甚至更高,只要有利润可做,有钱可赚,我们为什么不做呢?

在毕兴矿看来,除了合作拿地外,还可以吸纳股权合作、财务投资,在资本市场上大做文章。另外,在回避不了竞争的情况下,一定要把底盘做大,集中优势深耕,化解管理成本,提高管理效率。

今年,中南地产回归一线的战略愈发明显,除了以48亿摘得麒麟地块、实现南京的第五次布局外,更是首次进入上海市场。下半年,中南位于北京密云的项目还将可能面世。

“下半年,中南地产会继续重点布局一线城市和部分热点二线城市。至于三四线城市,有选择地落地项目。在80%的三四线市场,仅有20%可以有所作为,关键是有辨别度,把市场选对。”毕兴矿指出,地拿对了,整个开发运营就成功了百分之八十,一定要牢牢抓住投资这个牛鼻子。

此外,中南在一二线城市周边的布局上也在探索中。毕兴矿指出,一二线城市周边半个小时到一个小时的卫星城,值得研究与拓展,像上海周边的昆山,以及非常活跃的1.5线城市苏州,还有京津冀区域,都有不少投资机会。

但是,拿到好的地,不见得就能够赚钱。毕兴矿表示,要把最后的20%做到极致,这包括产品的打造、入市的时间节拍,包括整个开发节奏的把握,就像谈钢琴一样,要轻重缓急,对市场有极强的敏感力和洞察力。

白银时代,别在幻想着卖房子像卖白菜了,即便在火爆的一二线城市。毕兴矿认为,在继续完善产品标准化的基础上,做差异化,提高竞争力。

“举个例子,以往按照刚需、首改、再改划分客群,打造产品,现在不一定了,诸如海归精英,他们的居住面积不一定大,但是逼格品味一定要高,这部分客群就不属于刚需的行列。”毕兴矿说,下半年,中南会在产品研发上下功夫,包括产品的外延、附加值。现在已经不是产品营销的年代了,必须从以产品营销、开发理念的模式向生活模式的开发思维去转变

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