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存销比“降温” 最好的时代又来?

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这么长时间的楼市冷淡、房企转型、政策救市……经过一大票人的不懈努力,我们看到最新的报道称国家统计局表示自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变,5月末商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米,这是自本轮整个房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少。

这对于一直处于观望的一部分人来说,无疑是一个大消息。数据显示,1-5月份,商品房销售面积降幅收窄,其中住宅销售面积呈现同比止跌行情,商业营业用房销售面积也同比增长,增幅约3.9%。另外,连续14个月累计负增长的商品房销售额,在1-5月数据中也首次出现了正增长,涨幅3.1%。

西安商品住宅周成交量及走势
西安商品住宅周成交量及走势

是不是时候入手了?本周最后一天股市出现了暴跌,创历史最大跌幅,朋友圈里全是绿色的,各种同学群、同事群、朋友群、家庭群似乎都成了“小股市”。有人称,等周末的消息,下周绝大部分可以考虑减仓或者清仓了。如此看来,经过近几个月的炒股热潮,牛市的“腿”貌似被打断了,楼市却没有如此大的震荡反而出现了回暖的一丝丝迹象,谁是真爱?时间才能证明。

房地产经过救市之后,销售的回升带动了房价的止跌回稳,西安商品住宅成交均价从年初的6722元/㎡回升至6月初的7581元/㎡,而70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有所增加,价格环比下降的城市有所减少。事实证明,这次向好的迹象不是一个假象。

虽然主要回升城市依旧最明显的只有北上广深四个城市,然而大部分一二线城市房价都出一个平稳发展的态势,三线城市房价仍然在下降。大部分城市依旧处于去库存的严峻时期,库存面积的整体减少,楼市苏醒速度加快,价格上涨只是时间问题。

国家统计局的官方数据作为一个积极的信号释放,更多的城市可能会逐步进入价格平稳甚至上涨的周期。这些都与市场成交量上升,降息、公积金、放宽等一系列政策的背景下,“抢改善”式购房的积极现象出现,这些将有力的促进下半年存销比的下滑。

5月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.0,这也意味着市场需要用15个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年4月份,该存销比数值为15.4个月。存销比一般按照月份来计算,以月末库存/月总销售得出便是“存销比”。据线管专家研究称,35城的存销比达到15个月左右,很容易导致房价出现拐点,其中降至12月以下则房价必涨无疑。

西安商品住宅周成交均价及走势
西安商品住宅周成交均价及走势

结合以前的数据,我们不难看出房价和存销比的相关性和周期性。2011年10月全国70城房价由涨到跌,存销比此时为14.2个月,而后上升,此轮降温周期历时8个月。接着2012年6月房价止跌反弹,存销比此时为16.4个月,而后下降,此轮复苏周期经历23个月。2014年5月房价出现下跌,存销比为16.9个月,而后上升,至今年4月份历时12个月。

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前半月股市一路飘红,最高破5000点,很多股市获利者也就是在5000点左右时抛售,由此社会上多出一大部分的股市获利外溢,而另一方面货币政策持续宽松,贷款利息一再处于历史地位,房地产由此开始正式“复活”。

一场由北上广深引起,而后“传染”至全国的“楼市复活运动”逐步开始,貌似一个新的开始,就在眼前。

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