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房地产规模发展的出路在哪里?

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销售数据一经公布,绿地前11个月销售额首度超过万科,引起业界反响巨大。作为行业的一面旗帜,万科已经占据行业老大地位十余年。这一次超越意味着什么?又将给行业带来怎样的变化?

规模或已至峰值

作为地产界的重量级人物,绿地董事长张玉良的放话显然不会是随随便便的戏言,2400亿元的销售目标也代表着绿地具备这样的实力和资本来实现。

“就像在海上看到一艘船,远远的只能隐约看见船的轮廓,但当云雾散尽,这艘船行驶到眼前时,突然为这艘船的庞大所震惊,其规模已经大到了难以想象的地步。”

北京弘威嘉业投资有限公司营销部总经理扬子江这样形容绿地的异军突起。

所以超越一旦发生,也许就不是几亿元之间的差距,而是一个层级的超越。这时数字已不再重要。扬子江表示,这将开启一个新的时代。

这个时代的关键在于如此庞大的规模能够持续多久?

国家统计局数据显示,2013年全国商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%。增速比1-11月份回落3.5个百分点,比2012年提高15.5个百分点。商品房销售额81428亿元,增长26.3%,增速比1-11月份回落4.4个百分点,比2012年提高16.3个百分点。

再看今年,国家统计局近日公布2014年1-11月份房地产数据显示,全国商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。商品房销售额64481亿元,下降7.8%,降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。

业界普遍认为,13亿平方米的销售面积可以说整个行业的规模已经达到或接近顶峰。未来10年,企业的运作模式也要适应行业达到高点之后的发展和回落。

折射转型之难

与此同时“有规模,没利润”的窘境也困扰着众多规模房企。

“千亿企业越拼越凶,利润就越薄。由于千亿必须有大的流量,盘拿得太多,好、坏都有,所以净利率在快速下滑。”易居中国执行总裁丁祖昱在房教中国、克而瑞联合主办的“房教大讲堂·上海站”上指出,对规模房企来说,未来两三年是一个抢占市场占有率的好机会。

此外,丁祖昱大胆预测,未来行业TOP10企业的市场占有率将达到25%,也就是占据整体市场的四分之一份额,这也意味着未来房地产行业的竞争将更加激烈。

然而这一点恰恰是万科的强项。海通证券(600837,股吧)副董事长钱世政指出,万科通过标准化+产业化的模式,开拓了自己的盈利途径,并根据客户的需求,为客户创造价值。高资产周转率得以支持企业的成长性,毛利率一直高于20%,超过同行。

正是如此,经历转型阵痛期的万科始终没能找到下一个能够替代住宅产业的转型之路。

但在万达董事长王健林看来,万科、绿地的行业老大之争毫无意义,他认为,“中国房地产企业要想转型升级,成为百年企业,就得抓住这随后的十年机会,而非在销售额上一较高下。”

“万科和绿地销售额的差别也就是谁多卖或少卖一两个项目,谁当老大对于本质上没有多大意义。之所以依然如此关注销售金额折射出行业转型的困境。”深圳(楼盘)房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出。 

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